Contratos

Propiedad

Derecho real de usar, disfrutar, disponer y reivindicar un inmueble dentro del marco legal. Es la base de cualquier operación segura. Aporta precisión terminológica para comunicar procesos y condiciones del mercado inmobiliario.

febrero 23, 2026
11:20 am

Descripción

La propiedad es el derecho real por excelencia: otorga a su titular el poder jurídico más amplio reconocido sobre un bien. En el ámbito inmobiliario, ser propietario de un inmueble significa tener el derecho de usarlo, obtener sus frutos, disponer de él libremente —vender, donar, hipotecar— y, si alguien lo ocupa sin derecho, exigir su restitución ante los tribunales.

A diferencia de otros derechos reales —como el usufructo, la servidumbre o la hipoteca— que solo otorgan facultades parciales sobre el bien, la propiedad es el derecho pleno y absoluto, limitado únicamente por la ley y los derechos de terceros. En el Perú, el derecho de propiedad está reconocido constitucionalmente (Art. 70 de la Constitución) y regulado en el Código Civil (Arts. 923 al 998).

Para el mercado inmobiliario, la propiedad no es solo un concepto jurídico abstracto: es la condición que hace posible vender, hipotecar, alquilar o heredar un inmueble con seguridad jurídica. Una propiedad mal saneada —sin inscripción en SUNARP, con cargas ocultas o con titularidad disputada— pone en riesgo todas las operaciones que se pretenda realizar sobre ella.

Principales formas de adquirir la propiedad inmobiliaria

Compraventa

La más frecuente. El propietario transfiere el dominio a cambio de un precio. En Perú, la transferencia opera por el solo acuerdo de voluntades (contrato), aunque la inscripción en SUNARP es indispensable para oponer el derecho frente a terceros.

Herencia o sucesión

La propiedad se transmite a los herederos legales o testamentarios al momento del fallecimiento del titular. Requiere declaratoria de herederos o testamento, y su inscripción en SUNARP para saneamiento completo.

Donación

Transferencia gratuita entre vivos. En inmuebles debe formalizarse en escritura pública ante notario para ser válida. No genera precio, pero sí costos notariales y registrales.

Adjudicación judicial o administrativa

La propiedad se transfiere por mandato de un juez (en remates o ejecuciones hipotecarias) o por acto administrativo del Estado (habilitaciones urbanas, titulación de predios rurales vía Cofopri).

Casos prácticos

Caso 1 — Doble venta y fe pública registral

Un vendedor transfiere el mismo inmueble a dos compradores distintos en un lapso de semanas. El primer comprador firmó minuta pero no inscribió en SUNARP. El segundo comprador inscribió de inmediato. Bajo el principio de fe pública registral del Código Civil (Art. 2014), el segundo comprador —que actuó de buena fe y verificó que no había cargas en SUNARP— mantiene su derecho de propiedad, aunque haya comprado después. El primero pierde el inmueble y solo puede reclamar daños al vendedor. La lección: inscribir en SUNARP no es un trámite optativo, es la única forma de proteger la propiedad frente a terceros.

Caso 2 — Prescripción adquisitiva en predio informal

Una familia en La Libertad ocupa un terreno sin título durante 14 años de forma continua y pública, con construcción visible y pago de arbitrios municipales. Al iniciar un proyecto de desarrollo en la zona, la desarrolladora detecta el predio como potencial adquisición. El asesor legal verifica que la familia tiene base para iniciar un proceso de prescripción adquisitiva ante el Poder Judicial, lo que podría demorar la habilitación del proyecto entre 18 y 36 meses. El saneamiento previo del terreno habría evitado el conflicto.

Relación con Inmuebli

En Inmuebli, todos los proyectos listados han pasado por una verificación de titularidad registral: confirmamos que el terreno figura en SUNARP a nombre de la desarrolladora, libre de hipotecas, embargos o medidas cautelares que puedan afectar las unidades a la venta.

Nuestro equipo legal puede acompañarte en el estudio de títulos de cualquier inmueble que estés evaluando, verificando los cuatro atributos del derecho de propiedad y asegurando que lo que compras es una propiedad saneada, inscribible y transferible sin contingencias.