Conceptos técnicos

Propiedad horizontal

Régimen legal de edificios con unidades independientes y áreas comunes. Implica , cuotas y administración. Permite evaluar costo y estructura de un financiamiento inmobiliario.

febrero 23, 2026
11:27 am

Descripción

La propiedad horizontal es el régimen legal que permite que un mismo edificio o conjunto inmobiliario esté dividido en unidades de propiedad exclusiva —departamentos, oficinas, tiendas o estacionamientos— y áreas de propiedad común que pertenecen a todos los propietarios en proporción a su participación. Es el marco jurídico que hace posible que múltiples personas sean propietarias independientes dentro de un mismo predio.

Bajo este régimen, cada propietario tiene pleno dominio sobre su unidad exclusiva y, al mismo tiempo, es copropietario de las áreas comunes: escaleras, ascensores, azotea, fachada, jardines, cisternas y sistema de bombeo, entre otros. Esta doble condición —propietario individual y copropietario colectivo— genera derechos y obligaciones que coexisten y que se regulan mediante el reglamento interno y la junta de propietarios.

En el Perú, la propiedad horizontal está regulada por la Ley N.° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones) y su reglamento el D.S. N.° 008-2000-MTC. Para constituirse formalmente, el régimen requiere la elaboración de un reglamento interno, la aprobación de un cuadro de participación y alícuotas, y la inscripción en SUNARP mediante la declaratoria de fábrica e independización de las unidades.

Propiedad exclusiva vs. propiedad común

El propietario decide solo

Uso, disfrute y disposición plena. Puede vender, alquilar o modificar el interior sin autorización de terceros, dentro de los límites del reglamento.

Interior del departamento
Estacionamiento asignado
Depósito o cuarto de servicio
Terraza privada si aplica

Todos deciden juntos

Copropiedad proporcional. Ningún propietario puede apropiarse, modificar ni restringir el acceso a estas áreas sin acuerdo de la junta.

Hall de ingreso, pasillos y escaleras
Ascensores y sala de máquinas
Azotea, cisterna y cuarto de bombas
Fachada exterior del edificio

¿Cómo se calcula la alícuota de participación?

Área techada de la unidad / Área techada total del edificio x 100 = Alicuota(%)

Documentos constitutivos del régimen

Declaratoria de fábrica

Describe el edificio construido: número de pisos, unidades, áreas y especificaciones técnicas. Base para la independización de cada unidad en SUNARP.

Obligatorio · SUNARP

Reglamento interno

Normas de convivencia, uso de áreas comunes, sanciones y estructura de gobierno. Vinculante para todos los propietarios presentes y futuros.

Obligatorio · SUNARP

Cuadro de alícuotas

Tabla que asigna el porcentaje de participación de cada unidad en las áreas comunes. Determina el peso del voto y la cuota de mantenimiento proporcional.

Obligatorio · Inscrito

Independización de unidades

Trámite que asigna una partida registral propia a cada unidad. Permite que cada departamento sea vendido, hipotecado y transferido de forma independiente.

Habilita la compraventa

Relación con Inmuebli

Los proyectos listados en Inmuebli incluyen el cuadro de alícuotas y la estimación de cuotas de mantenimiento por tipología de unidad. Esto te permite comparar el costo real de propiedad entre edificios — no solo el precio de compra — antes de tomar una decisión.

Nuestro equipo legal puede orientarte en la revisión del reglamento interno y del cuadro de participación de cualquier proyecto, verificando que estén correctamente inscritos en SUNARP y que no existan cargas o restricciones que afecten la unidad que te interesa.