Descripción
El Impuesto a la Renta de primera categoría es el tributo que grava los ingresos que obtiene una persona natural por arrendar o subarrendar bienes inmuebles situados en el Perú. Incluye los alquileres de departamentos, casas, oficinas, locales comerciales, terrenos y cualquier otro inmueble, así como los ingresos por la cesión gratuita o a precio no determinado de inmuebles, que la ley presume generan una renta mínima equivalente al 6% del valor de autoavalúo del bien.
A diferencia del Impuesto a la Renta por venta de inmuebles —que es de segunda categoría y se paga una sola vez al momento de la transferencia—, el de primera categoría es un tributo de pago mensual y recurrente que acompaña al propietario durante toda la vida del contrato de arrendamiento. Su impacto en la rentabilidad neta de una inversión inmobiliaria es continuo y predecible, lo que lo convierte en una variable que debe incorporarse desde el inicio en cualquier análisis de retorno sobre un inmueble destinado al alquiler.
Obligaciones formales del arrendador
El propietario que arrienda un inmueble tiene tres obligaciones formales principales ante SUNAT. Debe registrar el contrato de arrendamiento, lo que puede hacerse de forma gratuita a través del formulario virtual 1683 en SUNAT Operaciones en Línea o en cualquier agencia bancaria autorizada. Debe declarar y pagar el impuesto mensualmente, también a través del formulario virtual 1683, hasta el vencimiento del plazo según el último dígito de su RUC. Y debe emitir recibos por arrendamiento —generados en el portal de SUNAT— al inquilino por cada período pagado.
El incumplimiento de estas obligaciones genera multas e intereses moratorios. La omisión de declaración es detectada progresivamente por SUNAT a través del cruce de información con notarías, registros públicos y las propias declaraciones de los inquilinos que deducen el gasto de alquiler. En los últimos años SUNAT ha intensificado la fiscalización de rentas de primera categoría no declaradas, especialmente en inmuebles que aparecen en plataformas digitales de alquiler.
Casos prácticos
Caso 01 — Cálculo completo de rentabilidad neta incluyendo impuesto
Un inversionista en Trujillo adquiere un departamento por S/ 280,000 y lo alquila en S/ 1,400 mensuales. La rentabilidad bruta anual es S/ 16,800, equivalente al 6% sobre el valor de compra. Descontando el Impuesto a la Renta de primera categoría —S/ 1,400 × 0.05 × 12 = S/ 840 anuales—, el impuesto predial estimado de S/ 420 anuales, los arbitrios de S/ 180 anuales y un mes de vacancia promedio de S/ 1,400, el ingreso neto real es S/ 16,800 − S/ 840 − S/ 420 − S/ 180 − S/ 1,400 = S/ 13,960. La rentabilidad neta real sobre el capital invertido es del 4.99%, no del 6% bruto. Esa diferencia de un punto porcentual representa S/ 2,840 anuales que el análisis superficial no captura.
Caso 02 — Propietario que no declara y recibe notificación de SUNAT
Un propietario en La Libertad alquila su segundo departamento por S/ 1,100 mensuales desde 2021 sin registrar el contrato ni declarar el impuesto. En 2024 recibe una notificación de SUNAT por omisión de declaración de rentas de primera categoría detectada a través del cruce con información de la municipalidad y de la plataforma digital donde publicó el inmueble. SUNAT determina una deuda de S/ 1,980 en impuesto omitido —S/ 660 anuales × 3 años— más multas por no declarar equivalentes al 50% del impuesto omitido y los intereses moratorios acumulados. El monto total supera S/ 3,500. Declarar oportunamente habría costado S/ 55 mensuales y evitado la contingencia.
Relación con Inmuebli
Al proyectar la rentabilidad de un inmueble en alquiler a través de proyectos listados en Inmuebli, incorporamos el Impuesto a la Renta de primera categoría como uno de los costos de tenencia en el análisis de retorno neto. Un departamento que proyecta una rentabilidad bruta del 6% puede rendir entre 4.5% y 5% neto después de impuestos, vacancia y gastos fijos — y esa es la cifra que realmente importa al evaluar si la inversión cumple tus objetivos financieros.