Descripción
El Impuesto a la Renta por venta de inmuebles es el tributo que grava la ganancia de capital generada cuando una persona natural vende un inmueble por un precio superior a su costo de adquisición actualizado. En el Perú, esta ganancia se clasifica como renta de segunda categoría y está sujeta a una tasa efectiva del 5% sobre la ganancia neta, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el costo computable del inmueble ajustado con el índice de corrección monetaria publicado por el MEF.
Su lógica es simple: quien vende un inmueble obteniendo una utilidad real ha generado un ingreso, y ese ingreso tributa. Lo que la ley busca gravar no es el valor total de la venta sino únicamente la ganancia efectiva —lo que el vendedor gana por encima de lo que invirtió, ya corregido por inflación—. Por eso el cálculo correcto del costo computable actualizado es determinante: una diferencia en ese cálculo puede significar miles de soles más o menos en impuesto a pagar.
El impuesto opera mediante un mecanismo de retención en la fuente: es el notario quien retiene el monto correspondiente al momento de elevar la escritura pública de compraventa y lo declara ante SUNAT a través del formulario virtual 1665. El vendedor no necesita presentar una declaración jurada adicional por esta operación si la retención fue correctamente practicada. Sin embargo, si el notario no retiene —porque las partes declararon un valor de venta incorrecto o porque el inmueble estaba exonerado y resulta que no lo estaba— la responsabilidad recae sobre el vendedor.
¿Quiénes están obligados a pagarlo?
El impuesto aplica a personas naturales domiciliadas en Perú que vendan inmuebles situados en el país, siempre que la operación genere una ganancia de capital y el inmueble no califique como casa habitación. También aplica a personas naturales no domiciliadas que vendan inmuebles en Perú, aunque en ese caso la tasa es del 30% sobre la ganancia y el mecanismo de retención es distinto.
Casos prácticos
Caso 01 — Retención correcta en compraventa de departamento
Una persona natural vende en 2024 un departamento en Trujillo que compró en 2016 por S/ 210,000 —sin ser su casa habitación— a un precio de S/ 340,000. El factor de corrección monetaria del MEF para el mes de adquisición en 2016 es 1.22. El costo computable actualizado es S/ 210,000 × 1.22 = S/ 256,200. La ganancia de capital neta es S/ 340,000 − S/ 256,200 = S/ 83,800. El impuesto del 5% asciende a S/ 4,190. El notario retiene S/ 4,190 del precio que el comprador paga al vendedor y lo declara a SUNAT. El vendedor recibe S/ 335,810 netos. Si el vendedor no hubiera presentado la escritura de compra original y el notario hubiera aplicado la presunción del 80%, la ganancia presunta habría sido S/ 68,000 y el impuesto S/ 3,400 — en este caso menor, pero potencialmente mayor en otros escenarios.
Caso 02 — Exoneración por casa habitación aplicada correctamente
Una familia en La Libertad habitó su departamento durante cuatro años como única propiedad a su nombre. Decide venderlo para mudarse a una casa más grande. El precio de venta es S/ 295,000 y el costo de adquisición original fue S/ 155,000 en 2018, lo que con corrección monetaria genera una ganancia actualizada de aproximadamente S/ 80,000. Al presentar al notario la declaración jurada de casa habitación y acreditar que es su único inmueble y que lo han habitado por más de dos años, el notario constata que aplica la exoneración. No se practica retención alguna. La familia recibe el precio íntegro de la venta sin descuento por impuesto. Desconocer esta exoneración habría significado pagar S/ 4,000 de impuesto que no correspondía.
Relación con Inmuebli
Al evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria a través de Inmuebli, el Impuesto a la Renta por la venta futura es un costo que debe incorporarse al análisis desde el inicio. Una ganancia bruta de S/ 80,000 al momento de vender genera un impuesto de S/ 4,000 que reduce la rentabilidad neta real. Nuestros asesores pueden ayudarte a estimar ese impacto tributario sobre proyectos específicos de la plataforma para que tu decisión de inversión considere el retorno después de impuestos y no solo la plusvalía nominal esperada.