Descripción
El costo total del crédito es el conjunto de todos los pagos que un deudor realiza desde que contrata un crédito hipotecario hasta que lo cancela completamente: capital, intereses, comisiones, seguros obligatorios y cualquier otro gasto vinculado al financiamiento. Es la cifra que responde a la pregunta real que debería hacerse todo comprador antes de endeudarse: no cuánto me prestan, sino cuánto terminaré pagando en total.
En el Perú, la SBS exige que las entidades financieras expresen el costo total del crédito a través de la Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA), que incorpora todos los componentes del costo en una sola tasa anualizada comparable entre instituciones. La única forma de comparar créditos hipotecarios con objetividad es analizar el costo total en soles absolutos —no solo la tasa nominal— traduciendo la TCEA a cuánto se pagará realmente durante la vida del crédito.
Componentes del costo total
El capital es el monto prestado que el deudor devuelve gradualmente a través de las cuotas. Los intereses son el precio del dinero prestado, calculados sobre el saldo deudor vigente en cada período — en un crédito a veinte años, los intereses acumulados pueden superar el monto original del capital. Las comisiones son cobros adicionales por servicios específicos: desembolso, evaluación crediticia o portes de cuenta. El seguro de desgravamen es obligatorio por ley y se calcula mensualmente sobre el saldo deudor, disminuyendo conforme el capital se amortiza. El seguro de inmueble cubre el valor de reconstrucción del bien hipotecado y tiene un costo más estable. Los gastos notariales y registrales de la constitución de hipoteca son costos únicos al inicio del crédito que no se incluyen en la cuota mensual pero forman parte del desembolso total.
Casos prácticos
Caso 01 — Dos créditos con la misma cuota y distinto costo total
Dos bancos ofrecen financiar S/ 220,000 a quince años. El Banco A ofrece 8.8% anual sin comisiones y seguro de desgravamen del 0.028% mensual. El Banco B ofrece 8.5% anual con comisión de desembolso del 1% y seguro del 0.045% mensual. Las cuotas son similares en ambos casos, pero la TCEA del Banco A es 9.4% y la del Banco B es 9.9%. En soles a quince años, el Banco A cuesta S/ 178,000 en intereses y seguros acumulados; el Banco B cuesta S/ 196,000. La tasa nominal más baja resultó en un crédito S/ 18,000 más caro.
Caso 02 — Impacto de un prepago anticipado
Un comprador toma un crédito de S/ 200,000 al 9% a veinte años. Al tercer año aplica una herencia de S/ 30,000 como prepago de capital. El saldo cae de S/ 185,000 a S/ 155,000. Manteniendo la misma cuota, el crédito se cancela aproximadamente cuatro años antes. El ahorro en intereses y seguros sobre esos cuatro años adelantados asciende a S/ 48,000: el prepago de S/ 30,000 generó un ahorro de S/ 48,000 en costo total.
Relación con Inmuebli
Al evaluar el financiamiento de proyectos listados en Inmuebli, nuestros asesores pueden ayudarte a comparar las condiciones de crédito hipotecario de las entidades financieras asociadas a cada proyecto, incluyendo la estimación del costo total en soles a distintos plazos para que la decisión de financiamiento se base en el desembolso real, no en la tasa nominal.