Descripción
El verificador es un arquitecto o ingeniero civil habilitado por su colegio profesional e inscrito en el registro de verificadores de SUNARP, autorizado para constatar en campo que una edificación existente corresponde a los planos aprobados, a la licencia de edificación otorgada o a la descripción que se pretende inscribir en el registro. Su función no es diseñar ni supervisar la construcción: es certificar, con responsabilidad profesional y registral, que lo construido coincide con lo declarado.
En el Perú, la intervención del verificador es obligatoria en los procedimientos de regularización de edificaciones —cuando una construcción se ejecutó sin licencia o sin conformidad de obra— y en ciertos casos de declaratoria de fábrica donde la municipalidad no emite conformidad directamente. Su firma y sello en el formulario registral correspondiente sustituyen, en esos casos, la conformidad municipal y habilitan la inscripción en SUNARP. Actúa bajo responsabilidad civil y penal por la veracidad de lo que certifica.
Cuándo interviene el verificador
El verificador interviene en tres situaciones principales. En la regularización de edificaciones construidas sin licencia o con modificaciones no autorizadas, donde su inspección y certificación permiten inscribir la fábrica en SUNARP mediante el procedimiento de la Ley N.° 27157. En la declaratoria de fábrica de inmuebles que no cuentan con conformidad de obra municipal y optan por la vía registral de regularización. Y en la verificación de planos para independización de unidades en edificios donde existe discrepancia entre lo construido y los planos originales aprobados.
Casos prácticos
Caso 01 — Regularización que habilita la venta
Un propietario en Trujillo construyó un segundo piso en su vivienda hace doce años sin tramitar licencia de ampliación. Ahora quiere vender y el comprador exige que la totalidad del área construida esté inscrita en SUNARP. La municipalidad ya no puede emitir conformidad de obra retroactiva bajo las condiciones actuales. El propietario contrata a un verificador inscrito en SUNARP, quien inspecciona el inmueble, completa el formulario registral y lo presenta junto con los planos de la edificación total. SUNARP inscribe la fábrica regularizada con la ampliación incluida. La venta puede cerrarse con el área real inscrita y el comprador obtiene su crédito hipotecario sin problemas.
Caso 02— Discrepancia detectada que retrasa la independización
Una desarrolladora en La Libertad presenta ante SUNARP la independización de los departamentos de un edificio recién terminado. El registrador solicita la intervención de un verificador porque existe una discrepancia entre el área de dos unidades declarada en la escritura y el área que figura en los planos aprobados por la municipalidad. El verificador inspecciona el edificio, mide las unidades en campo y certifica que la diferencia se debe a un error en el plano original — el área real coincide con lo declarado en la escritura. Con el informe del verificador, SUNARP procede a inscribir la independización. Sin esa certificación, el registrador no podría resolver la discrepancia por cuenta propia.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, las edificaciones cuentan con conformidad de obra municipal y declaratoria de fábrica tramitada por la vía ordinaria, sin necesidad de verificador. Si evalúas la compra de un inmueble de segunda mano con fábrica pendiente de regularizar, nuestro equipo puede orientarte sobre el proceso de verificación, los costos aproximados y los plazos para que la inscripción quede completa antes del cierre de la operación.