Descripción
El título de propiedad es el conjunto de documentos que acreditan el derecho de propiedad de una persona sobre un inmueble: el origen de la adquisición, las condiciones en que se realizó y su inscripción en el registro público. En sentido estricto no es un único documento sino una cadena: la escritura pública de compraventa, la partida registral con la inscripción a nombre del titular y, en algunos casos, los títulos anteriores que demuestran la legitimidad del origen del derecho.
En el Perú, el título de propiedad más sólido y completo es el que combina escritura pública elevada ante notario e inscripción vigente en SUNARP a nombre del titular. La escritura acredita el acto de transferencia; la inscripción lo hace oponible frente a terceros y lo protege mediante los principios de fe pública registral y prioridad. Un inmueble con escritura pero sin inscripción tiene título, pero ese título no está protegido registralmente — puede ser desplazado por otro comprador que inscriba primero.
Títulos de propiedad sin inscripción registral
Existe una categoría de inmuebles con título de propiedad que no están inscritos en SUNARP o cuya inscripción es incompleta. Los contratos privados de compraventa con firmas legalizadas ante notario acreditan el acuerdo entre partes pero no producen efectos registrales. Los títulos otorgados por Cofopri en zonas de habilitación informal tienen valor legal pero requieren inscripción en SUNARP para producir plena seguridad jurídica. Las minutas sin elevar a escritura pública son documentos en proceso que no habilitan la inscripción. En todos estos casos el propietario tiene un derecho reconocible pero vulnerable: no goza de la protección registral que otorga la inscripción y puede ser desplazado por un tercero que inscriba primero sobre el mismo bien.
Casos prácticos
Caso 01 — Título incompleto que bloquea el crédito hipotecario
Un comprador en Trujillo negocia la adquisición de una vivienda cuyo propietario tiene una minuta de compraventa con firma legalizada de hace ocho años pero nunca elevó a escritura pública ni inscribió en SUNARP. El banco del nuevo comprador rechaza aprobar el crédito hipotecario porque no puede constituir hipoteca sobre un inmueble sin partida registral propia a nombre del vendedor. Para cerrar la operación, el vendedor debe primero elevar su minuta a escritura pública, inscribirla en SUNARP y obtener la partida a su nombre — proceso que toma entre cuatro y ocho semanas dependiendo del estado de los títulos anteriores.
Caso 02— Estudio de títulos que revela origen irregular
Un comprador encarga un estudio de títulos sobre un terreno en La Libertad antes de firmar la minuta. El abogado revisa la cadena de escrituras y detecta que en la transferencia de hace quince años el vendedor de ese momento firmó como apoderado del titular original, pero el poder notarial que presentó había vencido tres meses antes de la firma. El acto fue inscrito en su momento sin que el registrador detectara el vicio, pero el defecto existe en el origen del título. El comprador desiste de la operación ante el riesgo de una demanda de nulidad futura. Revisar los títulos anteriores — no solo la partida actual — es lo que permitió detectar el problema antes del cierre.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli verificamos que el terreno cuenta con título inscrito en SUNARP a nombre de la desarrolladora, libre de cargas y con cadena de titularidades sin interrupciones. Para inmuebles de segunda mano, nuestro equipo puede orientarte en la solicitud y revisión del título completo — escritura, partida y títulos anteriores — para que la operación se cierre sobre una base registral sólida.