Descripción
El derecho de superficie es el derecho real que permite a su titular — llamado superficiario — construir una edificación sobre un terreno que pertenece a otra persona — el propietario del suelo o concedente — y ser propietario de esa edificación durante el plazo pactado, con independencia de quien es dueño del terreno. Es una excepción al principio de accesión — que establece que lo construido sobre un terreno pertenece al propietario del suelo — creando una separación temporal entre la propiedad del suelo y la propiedad de lo edificado sobre él.
En el Perú, el derecho de superficie está regulado en el Código Civil (Arts. 1030 al 1034) y puede constituirse por un plazo máximo de noventa y nueve años, renovable. Debe constar en escritura pública e inscribirse en SUNARP para producir efectos frente a terceros. Al vencimiento del plazo — salvo pacto en contrario — la edificación construida pasa al propietario del suelo sin obligación de pago, salvo que se haya pactado otra condición en el contrato. Esa reversión automática al vencimiento es el elemento que más impacta la evaluación financiera del derecho de superficie como base para una inversión: el superficiario construye y opera la edificación durante el plazo pero no conserva la propiedad de lo construido indefinidamente.
Aspectos que deben quedar claros en el contrato
- El plazo debe ser suficiente para que el superficiario amortice la inversión en construcción y obtenga el retorno esperado. Un plazo demasiado corto puede hacer inviable financieramente el proyecto; uno demasiado largo puede generar incertidumbre sobre las condiciones del terreno al vencimiento. El plazo debe evaluarse en función del tipo de proyecto — residencial, comercial, industrial — y de la vida útil esperada de la edificación.
- La contraprestación al propietario del suelo debe estructurarse de forma que no comprometa el flujo de caja del proyecto durante su operación. Un canon fijo demasiado alto en los primeros años — cuando el proyecto aún está en construcción y no genera ingresos — puede generar dificultades financieras que pongan en riesgo la viabilidad del desarrollo.
- Las condiciones de la edificación al término del plazo deben pactarse con precisión: si la edificación revierte al propietario del suelo en el estado en que se encuentra, si el superficiario tiene derecho de preferencia para renovar el contrato o adquirir la edificación, y en qué condiciones de mantenimiento debe entregarse el inmueble al vencimiento.
- Las facultades del superficiario sobre la edificación durante la vigencia — hipotecar, arrendar, modificar — deben definirse expresamente. Un financiador que recibe la edificación como garantía necesita saber que puede ejecutarla si el superficiario incumple, lo que requiere que el contrato autorice expresamente la hipoteca del derecho de superficie.
Casos prácticos
Caso 01 — Derecho de superficie que permite desarrollo sin venta del terreno
Un propietario en Trujillo tiene un terreno de 1,200 m² bien ubicado que no quiere vender pero sobre el que no puede construir por falta de capital. Un desarrollador propone un esquema de derecho de superficie a cincuenta años: el desarrollador construye un edificio de quince departamentos, paga al propietario un canon mensual de S/ 4,500 durante toda la vigencia y al vencimiento el edificio revierte al propietario. El propietario conserva la titularidad del suelo, recibe S/ 2,700,000 en canon acumulado durante cincuenta años y al término recibe el edificio construido. El desarrollador opera el proyecto durante cincuenta años — vendiendo o arrendando los departamentos — amortizando la inversión de construcción y obteniendo su retorno durante ese período. Ambas partes obtienen beneficios sin que el propietario deba vender ni el desarrollador deba comprar el terreno.
Caso 02— Plazo insuficiente que afecta el financiamiento
Un desarrollador en La Libertad constituye un derecho de superficie sobre un terreno municipal por veinte años para construir un centro comercial. Al solicitar financiamiento bancario para la construcción, el banco observa que el plazo remanente del derecho de superficie — descontado el período de construcción — es de diecisiete años, mientras que la vida útil del centro comercial y el horizonte de recuperación de la inversión requieren al menos veinticinco años de operación. El banco rechaza el financiamiento porque no puede ejecutar una garantía cuya vigencia es insuficiente para cubrir el plazo del crédito. El desarrollador debe renegociar con la municipalidad la extensión del plazo antes de poder acceder al financiamiento. Un análisis financiero previo a la constitución del derecho habría revelado que veinte años era un plazo insuficiente para la viabilidad del proyecto.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli que involucran terrenos con derecho de superficie — especialmente en desarrollos sobre suelo estatal o municipal — informamos sobre el plazo del derecho, las condiciones de reversión y las implicancias para el financiamiento hipotecario de las unidades, para que el comprador evalúe esa variable con información completa antes de comprometerse con la adquisición.