Descripción
El derecho de propiedad es el derecho real que confiere a su titular el poder jurídico más amplio reconocido sobre un bien inmueble: la facultad de usarlo, obtener sus frutos, disponer de él libremente — vender, donar, hipotecar, arrendar — y recuperarlo de quien lo posea sin título legítimo mediante la acción reivindicatoria. Es el derecho real por excelencia porque agrupa en un solo titular la totalidad de las facultades que el ordenamiento jurídico reconoce sobre un bien, a diferencia de otros derechos reales — usufructo, servidumbre, superficie — que solo otorgan facultades parciales sobre bienes ajenos.
En el Perú, el derecho de propiedad está reconocido constitucionalmente en el artículo 70 de la Constitución — que lo declara inviolable y garantiza que el Estado lo protege — y regulado en el Código Civil (Arts. 923 al 998). Su ejercicio está limitado únicamente por la ley y los derechos de terceros: el propietario puede hacer con su inmueble todo lo que la ley no prohíbe y no afecte derechos legítimos de otros. Para el mercado inmobiliario, el derecho de propiedad es la base sobre la que se construyen todas las operaciones — compraventas, hipotecas, arrendamientos, subdivisiones — y su solidez determina la seguridad jurídica de cualquier operación sobre el bien.
Cómo se acredita el derecho de propiedad
El título de propiedad en sentido amplio es el conjunto de documentos que acreditan el origen y la legitimidad del derecho: la escritura pública de compraventa, la declaratoria de herederos, la resolución judicial de adjudicación u otro instrumento que documente cómo y cuándo se adquirió la propiedad. El título acredita el derecho entre las partes que participaron en el acto pero no lo hace oponible frente a terceros.
La inscripción en SUNARP es el acto que convierte el derecho privado en un derecho registral pleno: público, oponible frente a todos y protegido por los principios de fe pública registral y prioridad. El propietario inscrito en SUNARP se presume el verdadero propietario — presunción que solo puede destruirse mediante proceso judicial que acredite la inexactitud del registro. La inscripción no crea el derecho — que nace con el contrato o el acto jurídico — pero es la única forma de protegerlo frente a terceros de buena fe que adquieran posteriormente sobre el mismo bien.
La posesión efectiva del inmueble — el control material sobre el bien — es un elemento fáctico que puede complementar la acreditación del derecho pero que no lo reemplaza en operaciones formales. Un propietario que posee sin inscripción tiene el derecho pero no su protección registral; uno que tiene inscripción sin posesión tiene la protección registral pero puede enfrentar conflictos con quien posee de facto.
Casos prácticos
Caso 01 — Inscripción que protege frente a doble venta
Un propietario en Trujillo vende su departamento a dos compradores distintos en el mismo mes actuando de mala fe. El primer comprador firma escritura pero demora en presentar el parte a SUNARP. El segundo comprador firma escritura con otra notaría y presenta el parte a SUNARP al día siguiente de la firma — antes que el primero. SUNARP inscribe al segundo comprador como nuevo titular. El primer comprador, aunque adquirió antes, no inscribió primero. El principio de prioridad registral — quien inscribe primero prevalece — y la fe pública registral — el segundo comprador actuó de buena fe confiando en el registro — protegen al segundo. El primer comprador pierde el inmueble y solo puede demandar al vendedor por daños. La inscripción inmediata tras la firma habría protegido al primer comprador.
Caso 02— Acción reivindicatoria que recupera el inmueble
Un propietario en La Libertad descubre que un tercero ocupa su terreno — inscrito en SUNARP a su nombre — argumentando haberlo adquirido mediante contrato privado de un vendedor que no era el titular registral. El propietario inscrito inicia la acción reivindicatoria ante el Poder Judicial presentando su título inscrito en SUNARP. El ocupante no puede oponer un contrato privado con un no propietario frente al título inscrito del demandante. El juez ordena la restitución del terreno al propietario inscrito. La imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria y la solidez del título inscrito en SUNARP fueron determinantes para el resultado favorable.
Relación con Inmuebli
En Inmuebli verificamos que el derecho de propiedad de los terrenos de los proyectos listados en la plataforma está correctamente inscrito en SUNARP a nombre de la desarrolladora, libre de cargas que comprometan las unidades a la venta. Para los compradores, orientamos en el proceso de inscripción del derecho de propiedad tras la firma de la escritura — coordinando con la notaría la presentación oportuna del parte notarial a SUNARP para que la protección registral se active en el menor plazo posible.