Descripción
La cesión en uso es el acto jurídico mediante el cual el propietario de un inmueble — o quien tiene derecho a usarlo — autoriza a un tercero a utilizar ese bien durante un período determinado, sin transferir la propiedad y sin que la relación tenga necesariamente la estructura formal de un contrato de arrendamiento. El cedente conserva la titularidad del bien; el cesionario obtiene el derecho de uso bajo las condiciones pactadas. Puede ser onerosa — cuando existe una contraprestación por el uso, similar a una renta — o gratuita — cuando se cede el uso sin pago, como ocurre frecuentemente entre familiares o entre empresas vinculadas.
En el Perú, la cesión en uso no tiene una regulación específica como figura autónoma en el Código Civil — se rige por las disposiciones generales de los contratos y, cuando es onerosa, puede asimilarse al arrendamiento en sus efectos prácticos. Su relevancia en operaciones inmobiliarias surge en contextos específicos: cuando el propietario autoriza a un familiar a usar el inmueble sin cobrar renta, cuando una empresa cede el uso de un local a una empresa vinculada, cuando el arrendatario de un inmueble autoriza a un tercero a usarlo sin constituir un subarrendamiento formal, o cuando una desarrolladora entrega el uso de una unidad a un comprador antes de que la escritura esté firmada. En cada uno de esos contextos, la ausencia de un documento que defina claramente el plazo, la contraprestación si existe, las responsabilidades del cesionario y las condiciones de devolución del bien puede generar conflictos difíciles de resolver sin respaldo contractual.
Contextos frecuentes en el mercado inmobiliario peruano
La cesión en uso entre familiares es la más frecuente y la menos documentada: padres que ceden el uso de un departamento a hijos, hermanos que comparten un inmueble, o cualquier familiar que habita una propiedad ajena con autorización del propietario pero sin contrato formal. La ausencia de documento genera problemas al momento en que el propietario necesita recuperar el inmueble — el ocupante puede alegar que tiene derecho al uso sin plazo determinado — o cuando fallece el propietario y los herederos encuentran el inmueble ocupado por un familiar que no tiene título formal.
La cesión en uso entre empresas vinculadas ocurre cuando una empresa propietaria de un inmueble autoriza a una empresa del mismo grupo económico a usarlo, frecuentemente sin contraprestación o con una contraprestación simbólica. Tiene implicancias tributarias relevantes: la SUNAT puede determinar que existe una renta presunta equivalente al valor de mercado del uso cedido, independientemente de si se cobró o no contraprestación.
La cesión en uso por el arrendatario a un tercero puede ocurrir cuando el inquilino autoriza a otra persona u organización a usar el inmueble — o parte de él — sin constituir formalmente un subarrendamiento. Si el contrato de arrendamiento prohíbe el subarrendamiento, una cesión en uso con efectos similares puede ser igualmente cuestionada por el propietario como incumplimiento contractual.
La cesión en uso previa a la escritura ocurre en proyectos inmobiliarios cuando la desarrolladora entrega las llaves al comprador antes de que la escritura pública esté firmada o de que el parte notarial haya sido presentado a SUNARP. El comprador ocupa el inmueble bajo una cesión en uso precaria que no le otorga los derechos registrales plenos de un propietario inscrito — situación que debe resolverse a la brevedad completando la formalización.
Casos prácticos
Caso 01 — Cesión sin plazo que complica la recuperación
Un propietario en Trujillo cede verbalmente el uso de su departamento a su sobrino recién llegado a la ciudad, sin plazo ni documento. Tres años después el propietario necesita recuperar el departamento para arrendarlo. El sobrino se niega a desocupar argumentando que no se pactó un plazo y que tiene estabilidad de uso. El propietario debe iniciar un proceso de desalojo por ocupación precaria ante el Poder Judicial — proceso que puede tomar entre seis meses y un año. Un documento simple que estableciera un plazo de un año renovable con noventa días de preaviso para la terminación habría dado al propietario un mecanismo claro de recuperación del inmueble sin necesidad de proceso judicial.
Caso 02— Cesión en uso por arrendatario que viola el contrato
Un arrendatario en La Libertad que tiene un local comercial arrendado con prohibición expresa de subarrendar decide ceder el uso de la mitad del local a otro comerciante a cambio de S/ 800 mensuales, argumentando que es una «cesión en uso» y no un subarrendamiento. El propietario detecta la situación durante una visita de mantenimiento y alega incumplimiento del contrato de arrendamiento — la prohibición de subarrendar cubre cualquier cesión del uso a terceros independientemente de cómo se denomine. El propietario invoca la cláusula de resolución por subarrendamiento no autorizado y notifica al arrendatario mediante carta notarial. El contrato de arrendamiento tenía penalidad de resolución automática ante ese incumplimiento. El arrendatario pierde el local. La denominación «cesión en uso» no elude la prohibición contractual cuando los efectos son equivalentes al subarrendamiento.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, cuando la desarrolladora entrega el uso de una unidad al comprador antes de completar la formalización registral — situación que puede ocurrir en el período entre la firma de la escritura y la inscripción en SUNARP — orientamos al comprador sobre las implicancias de esa cesión en uso precaria y la importancia de completar la cadena de formalización — escritura, parte notarial, inscripción — en el menor plazo posible para que el uso efectivo del inmueble esté respaldado por la titularidad registral plena.