Descripción
El compromiso hipotecario — también conocido como carta de preaprobación o aprobación en principio — es el documento que una entidad financiera emite confirmando que el solicitante califica para un crédito hipotecario bajo ciertas condiciones base: monto máximo estimado, tasa de interés referencial, plazo y producto aplicable. No es la aprobación definitiva del crédito ni garantiza el desembolso: es la declaración del banco de que el perfil del solicitante — ingresos, historial crediticio, nivel de endeudamiento — cumple los requisitos para ser financiado, condicionada a que el inmueble que finalmente elija supere la tasación requerida y a que la documentación final presentada sea consistente con la información evaluada.
En el Perú, el compromiso hipotecario cumple una función práctica esencial en el proceso de compra inmobiliaria: permite al comprador conocer su capacidad real de financiamiento antes de comprometerse con cualquier monto de separación o reserva, negociar con el vendedor desde una posición de comprador calificado con respaldo bancario documentado, y dimensionar correctamente la cuota inicial necesaria según el monto que el banco está dispuesto a prestar. Sin este documento, el comprador puede comprometer dinero sobre un inmueble para descubrir después que el banco no le presta el monto necesario o que las condiciones del crédito hacen inviable la operación. Con él, esa verificación ocurre antes del primer compromiso económico.
Qué evalúa el banco para emitirlo
- El historial crediticio es el primer filtro: el banco consulta las centrales de riesgo de la SBS para verificar si el solicitante tiene deudas impagas, créditos en categoría de riesgo o antecedentes de incumplimiento. Un historial negativo puede resultar en rechazo o en condiciones más restrictivas.
- Los ingresos verificables determinan la capacidad de pago y el monto máximo del crédito. El banco aplica un ratio de endeudamiento — habitualmente entre el 30% y el 40% del ingreso neto mensual — para calcular la cuota máxima asumible y de allí deriva el monto del crédito a distintos plazos. Los ingresos deben estar respaldados por documentación verificable presentada al momento de la solicitud.
- El nivel de endeudamiento actual — cuotas de tarjetas, préstamos personales, otros créditos vigentes — se descuenta del ingreso disponible antes de calcular cuánto puede destinarse a la cuota hipotecaria. Un solicitante con ingresos suficientes pero endeudamiento previo significativo puede obtener un compromiso por monto menor al esperado.
Casos prácticos
Caso 01 — Compromiso que define el presupuesto de búsqueda
Una pareja en Trujillo decide comprar su primer departamento. Antes de visitar cualquier proyecto solicitan compromiso hipotecario en dos bancos presentando boletas de pago y estados de cuenta. El Banco A les emite un compromiso por hasta S/ 275,000 con tasa referencial del 8.9% a veinte años — cuota estimada de S/ 2,460. El Banco B emite compromiso por hasta S/ 260,000 con tasa referencial del 8.4% a veinte años — cuota estimada de S/ 2,270. Con esa información definen su presupuesto real — inmuebles de hasta S/ 320,000 considerando su ahorro disponible de S/ 55,000 — eligen el Banco B por menor cuota mensual pese al menor monto aprobado, e inician la búsqueda con criterios claros y financiamiento confirmado. Evitan comprometer dinero en proyectos fuera de su capacidad real de financiamiento.
Caso 02— Compromiso que se vence durante la búsqueda
Un comprador en La Libertad obtiene un compromiso hipotecario válido por cuarenta y cinco días. La búsqueda del inmueble adecuado toma más tiempo de lo esperado — visita varios proyectos y ninguno cumple sus expectativas. Al día cincuenta y dos identifica finalmente el departamento que desea adquirir y presenta el compromiso al vendedor. El vendedor solicita que el banco confirme la vigencia — el banco informa que el compromiso venció hace siete días. El comprador debe renovar la preaprobación presentando documentación actualizada. En ese período su empleador lo pasó de contrato indefinido a contrato a plazo fijo de seis meses. El banco aplica mayor escrutinio a los ingresos con contrato temporal y aprueba un monto S/ 30,000 menor al compromiso original. El comprador debe ajustar su búsqueda o aumentar su cuota inicial. Haber iniciado la búsqueda con mayor decisión dentro del plazo de vigencia o haber renovado el compromiso proactivamente habría evitado la reducción del monto aprobado.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli orientamos a los compradores para que inicien el proceso de compromiso hipotecario con las entidades financieras asociadas a cada proyecto antes de comprometer cualquier monto de separación. Coordinamos con los bancos para agilizar la evaluación preliminar y aseguramos que el comprador conozca su capacidad real de financiamiento — incluyendo monto, tasa referencial y cuota estimada — antes de avanzar hacia el contrato de compraventa.