Descripción
El usufructo es el derecho real que otorga a su titular — llamado usufructuario — la facultad de usar un bien que pertenece a otra persona — el nudo propietario — y de percibir sus frutos — rentas, productos, beneficios — durante un plazo determinado o de por vida, sin ser el propietario del bien. El propietario conserva la titularidad del inmueble pero ve limitadas sus facultades durante la vigencia del usufructo: puede vender el bien — pero la venta transfiere la nuda propiedad, no el usufructo — y puede hipotecarlo, pero sin afectar el derecho del usufructuario a continuar usando el inmueble hasta el vencimiento del plazo.
En el Perú, el usufructo está regulado en el Código Civil (Arts. 999 al 1026) y puede constituirse por acto jurídico entre vivos — contrato o declaración unilateral — o por testamento. Cuando recae sobre inmuebles, debe inscribirse en la partida registral de SUNARP para ser oponible frente a terceros. Su relevancia en operaciones inmobiliarias es directa: un inmueble con usufructo inscrito no puede ser ocupado ni arrendado libremente por el propietario durante la vigencia del derecho, lo que afecta el valor de la nuda propiedad y puede bloquear operaciones de compraventa o financiamiento si el comprador o el banco no están dispuestos a aceptar esa limitación.
Cómo afecta el usufructo a las operaciones inmobiliarias
En compraventas, la existencia de usufructo inscrito sobre un inmueble genera una situación compleja para el comprador: adquiere la propiedad del bien pero no puede usarlo ni arrendarlo mientras el usufructo esté vigente. Está comprando la nuda propiedad — la titularidad sin el uso — lo que reduce significativamente el valor de la adquisición respecto al precio de un inmueble libre de cargas. Un comprador que no verifica la partida registral antes de la compra puede descubrir después del cierre que el inmueble que adquirió está ocupado legítimamente por el usufructuario por varios años más sin que pueda desalojarlo.
En financiamiento hipotecario, los bancos generalmente no aceptan constituir hipoteca sobre la nuda propiedad de un inmueble con usufructo vigente — o si la aceptan, aplican condiciones más restrictivas — porque en caso de ejecución de garantía, el banco solo podría rematar la nuda propiedad, que tiene menor valor y menor liquidez en el mercado que el pleno dominio.
En herencias y donaciones, el usufructo es frecuentemente utilizado como mecanismo de planificación patrimonial: los padres transfieren la propiedad a los hijos — reduciendo el patrimonio sujeto a futuras cargas hereditarias — pero se reservan el usufructo vitalicio para continuar habitando el inmueble. Los hijos son propietarios pero no pueden disponer libremente del bien mientras los padres vivan.
Casos prácticos
Caso 01 — Usufructo vitalicio no detectado que complica la compra
Un comprador en Trujillo adquiere un inmueble a precio conveniente sin revisar la partida registral antes de la firma. Meses después descubre que existe un usufructo vitalicio inscrito a favor de la madre del vendedor — una señora de 72 años — que habita el inmueble y tiene derecho a continuar haciéndolo hasta su fallecimiento. El comprador es propietario pero no puede ocupar ni arrendar el inmueble. El banco que le otorgó el crédito hipotecario tampoco sabía del usufructo — y al enterarse, exige que el comprador regularice la situación o amenaza con dar por vencido el crédito anticipadamente por incumplimiento de las condiciones de la garantía. El comprador debe negociar con la usufructuaria y el vendedor una compensación para que la usufructuaria renuncie al derecho — proceso costoso y que la usufructuaria no está obligada a aceptar. La revisión de la partida registral antes de la firma habría revelado el usufructo y permitido negociar su extinción como condición previa al cierre.
Caso 02— Usufructo temporal que condiciona el precio
Un inversionista en La Libertad evalúa la compra de un departamento cuya partida registral muestra un usufructo temporal inscrito a favor de un tercero con vencimiento en tres años. El propietario ofrece el inmueble a S/ 185,000 — por debajo del precio de mercado de S/ 230,000 para unidades similares sin cargas. El inversionista calcula que durante tres años no puede arrendar el inmueble ni usarlo, pero anticipa que al vencimiento del usufructo el inmueble valdrá al menos S/ 240,000 por la plusvalía esperada de la zona. Adquiere la nuda propiedad al precio ofrecido, acepta conscientemente el período de espera de tres años y planifica la inversión con horizonte de cinco años totales. La brecha de S/ 45,000 entre el precio pagado y el valor de mercado sin carga refleja el descuento por el usufructo vigente — un precio que el inversionista evaluó como adecuado para el riesgo asumido.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, las unidades son nuevas y se transfieren libres de usufructo y de cualquier otra carga que limite el uso del comprador. Para inmuebles de segunda mano que evalúes fuera de la plataforma, nuestro equipo puede orientarte en la verificación del estado registral completo — incluyendo la detección de usufructos vigentes — y en la evaluación del impacto de esa carga sobre el precio, el uso y las posibilidades de financiamiento del inmueble.