Descripción
El subarrendamiento es el contrato mediante el cual el arrendatario — quien alquila un inmueble del propietario — cede a su vez el uso de ese inmueble, total o parcialmente, a un tercero llamado subarrendatario, a cambio de una renta. El arrendatario original no transfiere su posición contractual con el propietario: sigue siendo responsable del pago de la renta pactada y del cumplimiento de todas las obligaciones del contrato principal. Lo que hace es crear una nueva relación de arrendamiento por encima de la existente, actuando simultáneamente como arrendatario frente al propietario y como arrendador frente al subarrendatario.
En el Perú, el subarrendamiento está regulado por el Código Civil (Art. 1692) y requiere autorización expresa del propietario para ser válido, salvo que el contrato de arrendamiento lo permita expresamente. Si el arrendatario subarrienda sin autorización, el propietario puede resolver el contrato de arrendamiento principal por incumplimiento, exigir la desocupación inmediata del inmueble y reclamar los daños y perjuicios ocasionados — todo ello sin que el subarrendatario tenga derecho a reclamar al propietario, porque su contrato con el arrendatario no le es oponible. La prohibición de subarrendar es una de las cláusulas más frecuentes en contratos de arrendamiento en el mercado peruano y una de las que más conflictos genera cuando se incumple.
Cláusulas que deben quedar claras en el contrato
La autorización o prohibición expresa de subarrendar debe constar en el contrato de arrendamiento original. Si el contrato guarda silencio sobre el subarrendamiento, la ley peruana lo prohíbe salvo autorización posterior del propietario. Si el contrato lo permite, debe especificar si la autorización es general — para cualquier subarrendamiento — o condicionada a aprobación previa del subarrendatario por el propietario.
El alcance del subarrendamiento debe delimitarse: si aplica a la totalidad del inmueble o solo a una parte, si incluye el mobiliario cuando el arrendamiento original es amoblado, y si el subarrendatario queda sujeto al reglamento interno del edificio.
La responsabilidad del arrendatario frente al propietario debe reiterarse: independientemente de lo que ocurra en el subarrendamiento, el arrendatario principal responde por la renta, los daños y el cumplimiento de todas las obligaciones del contrato original. Esa responsabilidad no se traslada al subarrendatario.
La renta del subarrendamiento en relación con la renta principal es un punto que algunos contratos regulan: en ciertos arrendamientos comerciales el propietario pacta que la renta del subarrendamiento no puede superar la renta que él mismo cobra, para evitar que el arrendatario lucre sistemáticamente con la diferencia.
Casos prácticos
Caso 01 — Subarrendamiento no autorizado que genera resolución
Un arrendatario en Trujillo alquila un departamento amoblado por S/ 1,400 mensuales con un contrato que prohíbe expresamente el subarrendamiento. Ante dificultades económicas, decide irse a vivir con familiares y subarrendar el departamento a un tercero por S/ 1,200 mensuales sin informar al propietario. El propietario detecta la situación tres meses después al visitar el inmueble por una reparación. Invoca la cláusula de prohibición, notifica al arrendatario mediante carta notarial la resolución del contrato por incumplimiento y exige la desocupación en quince días. El subarrendatario — que pagó un mes de adelanto y depósito al arrendatario — no tiene ningún vínculo contractual con el propietario y debe desocupar igualmente. Pierde su adelanto y depósito frente al arrendatario original, quien a su vez enfrenta la demanda del propietario por los daños causados.
Caso 02— Subarrendamiento autorizado que genera ingreso al arrendatario
Una empresa en La Libertad arrienda una oficina de 120 m² en un edificio comercial de Trujillo por S/ 3,500 mensuales con un contrato que permite expresamente el subarrendamiento parcial previa notificación al propietario. Ante la reducción de su equipo, decide subarrendar la mitad del espacio — 60 m² — a otra empresa por S/ 1,800 mensuales, previa notificación escrita al propietario. El propietario no objeta. La empresa arrendataria reduce su costo neto de ocupación a S/ 1,700 mensuales manteniendo su contrato original. El subarrendatario firma un contrato directamente con la empresa arrendataria por el espacio parcial. La cláusula de autorización en el contrato original fue la que hizo viable esta estructura sin riesgo de resolución.
Relación con Inmuebli
En contratos de arrendamiento vinculados a proyectos listados en Inmuebli, orientamos a los propietarios sobre cómo redactar la cláusula de subarrendamiento según su perfil: si el inmueble está destinado a alquiler residencial de largo plazo la prohibición es lo habitual, si está orientado a uso corporativo o coworking puede convenir una autorización condicionada. Una cláusula bien redactada desde el inicio evita conflictos que son costosos de resolver una vez que el arrendatario ya ha subarrendado sin autorización.