Descripción
La preaprobación de crédito es la evaluación preliminar que una entidad financiera realiza sobre el perfil crediticio y los ingresos del solicitante para determinar si califica para un crédito hipotecario y bajo qué condiciones aproximadas — monto máximo, tasa referencial y plazo. No es la aprobación definitiva del crédito ni garantiza el desembolso: es una declaración del banco de que el solicitante tiene el perfil para ser financiado, condicionada a que el inmueble que finalmente elija supere la tasación requerida y a que su situación crediticia no cambie entre la preaprobación y la solicitud formal.
En el Perú, la preaprobación cumple una función práctica muy relevante en el proceso de compra inmobiliaria: le permite al comprador saber cuánto puede gastar antes de iniciar la búsqueda del inmueble, negociar con el vendedor desde una posición de comprador calificado — no solo interesado — y dimensionar correctamente la cuota inicial necesaria según el monto que el banco puede prestarle. Sin preaprobación, el comprador puede comprometer una separación sobre un inmueble para descubrir después que el banco no le presta el monto necesario o que las condiciones del crédito hacen inviable la operación. Con preaprobación, esa verificación ocurre antes del compromiso económico.
Diferencia entre preaprobación y aprobación definitiva
La preaprobación evalúa al solicitante; la aprobación definitiva evalúa también el inmueble. Una vez que el comprador identifica el inmueble que desea adquirir, el banco inicia la evaluación del bien: ordena la tasación para determinar su valor de mercado, verifica su situación registral — partida libre de cargas, titularidad correcta — y confirma que el inmueble cumple los requisitos técnicos y legales para ser aceptado como garantía hipotecaria. Solo cuando tanto el perfil del solicitante como el inmueble son aprobados, el banco emite la carta de aprobación definitiva que habilita el desembolso.
La preaprobación tiene una vigencia limitada — habitualmente entre treinta y noventa días según el banco — porque el perfil del solicitante puede cambiar en ese período: una nueva deuda, un cambio de empleo o una variación significativa en los ingresos puede alterar la evaluación. Si el comprador no encuentra el inmueble dentro del plazo de vigencia de la preaprobación, debe renovarla presentando documentación actualizada.
Casos prácticos
Caso 01 — Preaprobación que define el presupuesto de búsqueda
Una pareja en Trujillo decide comprar su primer departamento y antes de visitar cualquier proyecto solicita preaprobación en dos bancos. El Banco A les preaprueba hasta S/ 280,000 con TEA del 8.9% a veinte años — cuota estimada de S/ 2,510 mensuales. El Banco B les preaprueba hasta S/ 265,000 con TEA del 8.4% a veinte años — cuota estimada de S/ 2,320 mensuales. Con esa información definen su presupuesto real de búsqueda — inmuebles de hasta S/ 320,000 considerando su cuota inicial disponible de S/ 55,000 — y eligen el Banco B por tener menor cuota mensual pese al menor monto aprobado. Inician la búsqueda con criterios claros y evitan enamorarse de proyectos fuera de su capacidad real de financiamiento.
Caso 02— Separación comprometida sin preaprobación que genera pérdida
Un comprador en La Libertad visita un proyecto de departamentos, se entusiasma con una unidad de S/ 310,000 y paga S/ 5,000 de separación para asegurarla antes de que la vendieran a otro interesado. Dos semanas después solicita el crédito hipotecario al banco y descubre que su nivel de endeudamiento actual — tres tarjetas de crédito y un préstamo personal — reduce su capacidad de pago al punto de que el banco solo puede prestarle S/ 210,000. Necesitaría S/ 100,000 de cuota inicial — casi el doble de lo que tiene disponible. Desiste de la operación y pierde S/ 2,500 del monto de separación según las condiciones del contrato que no preveían devolución total ante rechazo bancario. Una preaprobación antes de pagar la separación habría revelado el límite real de financiamiento y evitado el compromiso sobre un inmueble inaccesible.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli orientamos a los compradores para que inicien el proceso de preaprobación con las entidades financieras asociadas a cada proyecto antes de comprometer cualquier monto de separación. Coordinamos con los bancos para agilizar el proceso de evaluación preliminar y aseguramos que el comprador conozca su capacidad real de financiamiento antes de avanzar hacia el contrato de compraventa.