Descripción
Los gastos notariales son los costos que el comprador, el vendedor o ambas partes deben asumir por los servicios que presta la notaría en la formalización de una operación inmobiliaria: la elaboración y autorización de la escritura pública, la expedición de partes notariales para SUNARP, las legalizaciones de firmas y copias, y la gestión del ingreso del título al registro. No son un trámite accesorio: sin escritura pública no hay inscripción registral posible, y sin inscripción el derecho de propiedad no queda protegido frente a terceros.
En el Perú, los honorarios notariales no están fijados por ley con tarifas únicas — cada notaría establece sus propios precios dentro de parámetros de mercado, lo que genera variaciones significativas entre notarías de una misma ciudad. A diferencia de los gastos registrales —cuyas tasas están publicadas en el TUPA de SUNARP— los gastos notariales deben cotizarse directamente con cada notaría antes del cierre. En operaciones con financiamiento hipotecario, el banco suele tener notarías con las que trabaja habitualmente y cuyos honorarios ya están pactados, lo que simplifica la coordinación pero puede limitar la libertad del comprador para elegir.
Documentos estandarizados que genera la notaría
La escritura pública es el instrumento principal que el notario redacta, las partes firman y el notario autoriza. Queda incorporada al protocolo notarial — el archivo oficial de la notaría — y de ella se expiden los partes notariales que se presentan ante SUNARP. El comprador recibe un traslado — copia certificada — de la escritura como respaldo documental de su adquisición.
El parte notarial es la copia certificada de la escritura que la notaría prepara específicamente para su presentación ante SUNARP. Contiene la escritura íntegra, los documentos anexos relevantes y la firma y sello del notario en cada hoja. Es el instrumento que inicia el procedimiento de calificación e inscripción registral.
La minuta es el documento previo a la escritura — redactado por el abogado de parte o por la propia notaría — que contiene el acuerdo entre las partes en formato de contrato. No tiene valor notarial por sí sola pero es la base sobre la que el notario redacta la escritura. Algunas notarías cobran un honorario adicional por la revisión y adecuación de la minuta al formato escritural.
Casos prácticos
Caso 01 — Cotización previa que evita sorpresa en el cierre
Un comprador en Trujillo negocia la compra de un departamento de S/ 280,000 con financiamiento hipotecario. Antes del cierre solicita cotización a tres notarías. La primera le cotiza S/ 1,800 por escritura de compraventa más S/ 900 por escritura de hipoteca. La segunda cotiza S/ 1,200 y S/ 600 respectivamente. La tercera — notaría recomendada por el banco — cotiza S/ 1,500 y S/ 750 con el beneficio de gestión integrada del ingreso a SUNARP. El comprador elige la tercera por la coordinación con el banco aunque no es la más barata: el ahorro de trámites adicionales justifica la diferencia. Sin cotizar previamente, habría asumido cualquier tarifa sin referencia.
Caso 02— Gastos notariales no presupuestados que retrasan el cierre
Una pareja en La Libertad cierra la compra de su primera vivienda con crédito hipotecario. El banco les informa el día previo a la escritura que los gastos notariales — escritura de compraventa, escritura de hipoteca y partes notariales para SUNARP — ascienden a S/ 2,400 en total, monto que no habían contemplado en su presupuesto de cierre. Solo tenían disponible el impuesto de alcabala y los gastos registrales. La firma de la escritura se posterga cinco días mientras reorganizan sus finanzas. Incluir una estimación de gastos notariales desde el inicio de la negociación — solicitándola a la notaría del banco con anticipación — habría evitado el retraso.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli orientamos a los compradores sobre los costos de cierre completos de cada operación — incluyendo una estimación de gastos notariales según el valor del inmueble y la estructura de financiamiento — para que el presupuesto total sea claro desde el inicio y no aparezcan costos inesperados el día de la escritura.