Descripción
La escritura pública es el instrumento notarial mediante el cual el notario da fe pública de un acto jurídico celebrado ante su presencia: verifica la identidad y capacidad de las partes, incorpora el contenido del acto al protocolo oficial, lo lee ante las partes, recibe sus firmas y lo autoriza con su propia firma y sello. Desde ese momento el documento tiene fecha cierta indiscutible, plena eficacia probatoria frente a cualquier tribunal o entidad, y es el instrumento habilitante para la inscripción en SUNARP de los derechos que formaliza.
En el Perú, la escritura pública es el instrumento que conecta el acuerdo privado entre las partes con la protección registral plena del derecho adquirido. Un contrato privado crea obligaciones entre las partes pero no produce efectos registrales. La escritura pública — elevada de la minuta — es el paso que transforma ese acuerdo en un instrumento público apto para la inscripción en SUNARP, que a su vez convierte el derecho en oponible frente a terceros y protegido por la fe pública registral. Sin escritura pública no hay inscripción posible, y sin inscripción el derecho existe pero es vulnerable — puede ser desplazado por otro adquirente que inscriba primero sobre el mismo bien.
Estructura del instrumento
La introducción identifica el lugar y fecha del otorgamiento, el nombre y número de registro del notario, y los comparecientes con sus datos completos — nombre, DNI, estado civil, domicilio — y la calidad en que actúan: por derecho propio o como representantes con poder.
El cuerpo contiene el acto propiamente dicho: en una compraventa, la descripción del inmueble con coherencia exacta respecto a la partida registral, el precio declarado, la forma de pago, la declaración de transferencia de propiedad y las garantías y condiciones adicionales acordadas. Es el contenido que el notario redacta sobre la base de la minuta presentada por las partes.
Las declaraciones e inserciones son los documentos que el notario incorpora al instrumento: el poder notarial del representante si aplica, el comprobante de pago del impuesto de alcabala, la constancia de pago del impuesto predial, y cualquier otro documento cuya incorporación es requisito legal o condición de las partes.
El cierre contiene la constancia de lectura del instrumento ante las partes, la firma de cada compareciente y la autorización del notario con su firma y sello. Desde ese momento el acto queda perfeccionado con fe pública.
Casos prácticos
Caso 01 — Escritura simultánea de compraventa e hipoteca
Una compradora en Trujillo adquiere su departamento con crédito hipotecario del BCP. El día del desembolso se firman simultáneamente en notaría dos escrituras: la de compraventa — que transfiere la propiedad del vendedor a la compradora — y la de constitución de hipoteca — que afecta el inmueble como garantía del crédito del BCP. El notario prepara dos partes notariales que la notaría presenta a SUNARP el mismo día en orden correlativo: primero el de compraventa, luego el de hipoteca. SUNARP inscribe ambos actos en ese orden: la compradora queda como titular inscrita y el BCP queda como acreedor hipotecario en primer rango sobre el inmueble ya a nombre de la compradora. La coordinación simultánea de ambas escrituras evitó que existiera un período en que el inmueble estuviera a nombre de la compradora sin hipoteca constituida — lo que habría requerido una segunda visita a notaría.
Caso 02— Parte notarial demorado que genera pérdida de prioridad
Un comprador en La Libertad firma la escritura de compraventa de un terreno el lunes. La notaría, con carga de trabajo, prepara el parte notarial y lo presenta a SUNARP el jueves. En ese intervalo de tres días el vendedor — actuando de mala fe — firma una segunda escritura con otro comprador en una notaría diferente, cuyo parte es presentado el miércoles. El segundo comprador inscribe con prioridad sobre el primero. El primer comprador pierde el terreno pese a haber firmado antes porque el principio de prioridad registral favorece al que presenta el parte primero, no al que firma primero. Exigir a la notaría la presentación del parte el mismo día de la firma habría eliminado ese riesgo completamente.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, las desarrolladoras trabajan con notarías que presentan los partes notariales a SUNARP en el menor plazo posible tras la firma de cada escritura — idealmente el mismo día mediante presentación electrónica. Coordinamos con las entidades financieras para que la escritura de compraventa y la de hipoteca se firmen y presenten simultáneamente, eliminando el período de exposición entre ambos actos y garantizando que el comprador queda inscrito como titular con su hipoteca constituida en primer rango desde el primer día.