Descripción
La compraventa es el contrato mediante el cual una parte —el vendedor— se obliga a transferir la propiedad de un inmueble a otra parte —el comprador— y el comprador se obliga a pagar el precio pactado. Es el contrato más frecuente en el mercado inmobiliario y el que da origen a la cadena de actos formales que culminan con la inscripción del nuevo titular en SUNARP: minuta, escritura pública, parte notarial e inscripción registral.
En el Perú, el contrato de compraventa de inmuebles perfecciona la transferencia de propiedad por el solo acuerdo de voluntades —el consentimiento sobre el bien y el precio— sin necesidad de escritura pública ni inscripción registral para que el derecho exista entre las partes. Sin embargo, esa propiedad no formalizada ni inscrita es una propiedad vulnerable: no es oponible frente a terceros, puede ser desplazada por otro comprador que inscriba primero y no permite al comprador hipotecar, vender ni ejercer plenamente sus derechos sobre el bien. Por eso la formalización en escritura pública y la inscripción en SUNARP no son trámites opcionales sino la única forma de convertir un derecho privado en un derecho registralmente protegido.
Etapas de formalización de la compraventa
La minuta es el documento privado que contiene el acuerdo entre las partes en formato de contrato, redactado por abogado o por la notaría. No tiene valor notarial por sí sola pero es la base sobre la que el notario redacta la escritura pública. Debe revisarse con atención antes de elevarla porque su contenido determina el de la escritura.
La escritura pública es el instrumento notarial que formaliza la transferencia: el notario redacta el documento sobre la base de la minuta, verifica la identidad y capacidad de las partes, les da lectura, las partes firman y el notario autoriza con su firma y sello. Desde ese momento el acto tiene fecha cierta y plena eficacia probatoria.
El parte notarial es la copia certificada de la escritura que la notaría prepara para su presentación ante SUNARP. Su ingreso al registro determina la fecha y hora de prioridad del derecho del comprador frente a cualquier otro título sobre el mismo inmueble.
La inscripción registral es el acto mediante el cual SUNARP incorpora la transferencia en la partida del inmueble, haciendo constar al nuevo propietario como titular inscrito. Desde ese momento el derecho del comprador es público, oponible y protegido por la fe pública registral.
Casos prácticos
Caso 01 — Compraventa con minuta sin elevar que genera conflicto
Un comprador en Trujillo firma una minuta de compraventa con el vendedor, paga el precio íntegro mediante transferencia bancaria y recibe las llaves. Por acuerdo verbal, la elevación a escritura pública se posterga «para después de las fiestas». Tres semanas después el vendedor fallece. Los herederos del vendedor desconocen la venta y reclaman el inmueble como parte de la herencia. El comprador tiene la minuta firmada y los comprobantes de pago pero no tiene escritura ni inscripción en SUNARP. El proceso para acreditar la transferencia ante los herederos y el juez de sucesión toma más de un año. La elevación a escritura pública el mismo día o al día siguiente de la firma de la minuta habría evitado completamente el conflicto.
Caso 02— Inscripción inmediata que protege al comprador
Dos compradores negocian simultáneamente con el mismo vendedor en La Libertad, sin conocerse entre sí. El primer comprador firma escritura pública el lunes pero la notaría demora en presentar el parte a SUNARP. El segundo comprador firma escritura el miércoles con otra notaría que presenta el parte el mismo día. SUNARP inscribe al segundo comprador como nuevo titular porque su parte ingresó primero al registro. El primer comprador pierde el inmueble pese a haber firmado antes — el principio de prioridad registral favorece al que inscribe primero, no al que firma primero. Exigir la presentación del parte notarial el mismo día de la firma habría protegido al primer comprador.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, las desarrolladoras trabajan con notarías que presentan los partes notariales a SUNARP en el menor plazo posible tras la firma de cada escritura. Para compradores de segunda mano, nuestro equipo puede orientarte en la revisión del contrato de compraventa, la verificación registral previa al cierre y la coordinación con la notaría para que la inscripción se complete sin retrasos que expongan tu derecho de propiedad.