Descripción
La comisión inmobiliaria es el monto que el agente inmobiliario o la empresa inmobiliaria recibe como contraprestación por el servicio de intermediación que facilitó la operación: captó el inmueble, promocionó, filtró prospectos, acompañó la negociación y coordinó el cierre. Se calcula habitualmente como un porcentaje del precio de venta en compraventas o como un porcentaje de la renta anual en arrendamientos, y se devenga cuando la operación se concreta — no por el trabajo previo de promoción que no resulta en cierre.
En el Perú, la comisión inmobiliaria no está regulada en cuanto a su monto por ninguna norma nacional — es libremente pactada entre las partes dentro del marco del contrato de intermediación. Las prácticas del mercado establecen rangos referenciales — entre el 3% y el 5% del precio de venta en compraventas, equivalente a un mes de renta en arrendamientos — pero esos rangos son orientativos y pueden variar según el tipo de inmueble, el valor de la operación, si la inmobiliaria representa a una o ambas partes, y las condiciones específicas del encargo. La ausencia de regulación hace que el acuerdo escrito entre las partes sea el único instrumento que protege a ambas ante conflictos sobre el monto, el momento de pago o el alcance del servicio que generó la comisión.
Quién paga la comisión y cuándo
En compraventas de inmuebles nuevos en proyectos de desarrolladora, la comisión comercial es asumida íntegramente por la desarrolladora como parte de su estructura de costos de ventas — el comprador no paga comisión adicional al precio de compra. El agente o la inmobiliaria que comercializa el proyecto recibe su comisión de la desarrolladora al momento del cierre o según los hitos pactados en el contrato de intermediación.
En compraventas de inmuebles de segunda mano, la práctica varía. En algunos casos la comisión la paga íntegramente el vendedor — porque el agente trabaja en representación del vendedor para encontrar un comprador. En otros casos se distribuye entre vendedor y comprador — cuando el agente representa a ambas partes o cuando el comprador contrata los servicios del agente para encontrar opciones. La distribución debe quedar clara en el contrato de intermediación antes de iniciar el trabajo para evitar sorpresas al cierre.
En arrendamientos, la comisión equivale habitualmente a un mes de renta y la paga el propietario — porque el agente trabaja para encontrarle un inquilino — aunque en algunos mercados y para inmuebles de alta demanda la comisión puede ser compartida o pagada íntegramente por el inquilino.
Implicancias tributarias de la comisión
La comisión inmobiliaria recibida por una empresa inmobiliaria está gravada con IGV — el cliente debe recibir una factura por el servicio. Si el servicio es prestado por una persona natural con negocio o agente independiente, puede corresponder al régimen de cuarta categoría del Impuesto a la Renta con emisión de recibo por honorarios. El comprador o vendedor que paga la comisión debe exigir el comprobante correspondiente — factura o recibo por honorarios — para acreditar el gasto y evitar contingencias tributarias.
Casos prácticos
Caso 01 — Comisión no acordada por escrito que genera conflicto
Un propietario en Trujillo trabaja con un agente para vender su departamento sin firmar contrato de intermediación. El agente presenta un comprador y la operación se cierra. Al momento del cierre, el agente exige el 4% del precio — S/ 11,200 sobre un precio de S/ 280,000. El propietario argumenta que acordaron verbalmente el 2.5% — S/ 7,000. Sin contrato escrito, ninguna versión tiene respaldo documental. El conflicto daña la relación al cierre de una operación que hasta ese momento fue fluida y genera desconfianza que afecta la reputación de ambas partes. Un contrato de intermediación firmado antes de iniciar el trabajo habría establecido el 4% — o el 2.5% — desde el inicio sin posibilidad de disputa.
Caso 02— Comisión en proyecto nuevo asumida por desarrolladora
Un comprador en La Libertad adquiere un departamento en un proyecto nuevo listado en una plataforma inmobiliaria. Al preguntar sobre la comisión que debe pagar por el servicio del asesor que lo acompañó durante todo el proceso, descubre que no debe pagar nada adicional al precio del departamento — la comisión comercial del asesor está incluida en la estructura de costos de ventas de la desarrolladora y es asumida íntegramente por ella. El comprador recibió acompañamiento profesional durante todo el proceso de evaluación, financiamiento y cierre sin costo adicional. Esa estructura — frecuente en proyectos nuevos — permite al comprador acceder a asesoría especializada sin que ese costo impacte su presupuesto de adquisición.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, la comisión comercial de los asesores que acompañan a los compradores es asumida íntegramente por las desarrolladoras como parte de su estructura de ventas — el comprador no paga comisión adicional al precio de compra. Esta estructura permite que el comprador reciba acompañamiento profesional durante todo el proceso — evaluación de proyectos, comparación de opciones, gestión del financiamiento y coordinación del cierre — sin costo adicional sobre el precio de la unidad.