Descripción
Las arras son la suma de dinero —u otro bien— que una de las partes entrega a la otra al momento de celebrar o confirmar un contrato de compraventa, como señal de seriedad, anticipo o garantía de cumplimiento. Su función varía significativamente según el tipo pactado: pueden ser simplemente un adelanto a cuenta del precio, o pueden convertirse en el mecanismo que determina qué ocurre si alguna de las partes decide no cumplir o no puede hacerlo.
Lo que hace a las arras un instrumento especialmente importante —y frecuentemente mal entendido— es que su efecto jurídico no es único ni automático: depende enteramente de cómo las partes las hayan pactado en el contrato. Un mismo monto entregado como «señal» puede tener consecuencias radicalmente distintas según se trate de arras confirmatorias, penitenciales o de retractación. En el mercado inmobiliario peruano, es habitual que las partes entreguen y reciban arras sin haber definido claramente su naturaleza, lo que genera conflictos serios cuando la operación no se concreta.
En el Perú, las arras están reguladas en el Código Civil (Arts. 1477 al 1483). La ley distingue tres tipos con efectos distintos y establece que, a falta de pacto expreso sobre su naturaleza, las arras se presumen confirmatorias. Esta presunción legal es relevante porque significa que quien entrega arras sin especificar el tipo no tiene automáticamente el derecho a retractarse perdiendo solo ese monto: puede quedar obligado a cumplir el contrato o a indemnizar la totalidad de los daños causados por su incumplimiento.
Los tres tipos de arras y sus efectos
- Las arras confirmatorias son las más frecuentes en la práctica inmobiliaria peruana y las que la ley presume cuando no hay pacto expreso. Funcionan como un anticipo a cuenta del precio de venta y confirman que el contrato ya existe y es vinculante para ambas partes. Si cualquiera de ellas incumple, la consecuencia no es la pérdida o devolución doblada de las arras: es la posibilidad de exigir el cumplimiento forzado del contrato o reclamar la indemnización total de los daños y perjuicios causados. Las arras en sí se imputan al precio final.
- Las arras de retractación otorgan a cada parte el derecho a desistirse del contrato pagando un precio por ese desistimiento. Si quien se retracta es quien entregó las arras, las pierde. Si quien se retracta es quien las recibió, debe devolver el doble. Este mecanismo convierte las arras en el costo de la libertad de no cumplir: ambas partes saben desde el inicio cuánto les costará salir del trato. Para que opere este efecto, debe pactarse expresamente en el contrato.
- Las arras penales funcionan como una penalidad pactada anticipadamente para el caso de incumplimiento. Si una parte no cumple, la otra puede retener las arras recibidas o exigir su devolución doblada —según quién incumplió— sin necesidad de probar el monto exacto de los daños sufridos. A diferencia de las de retractación, las arras penales no dan derecho a desistirse voluntariamente: solo operan ante un incumplimiento propiamente dicho, no ante una decisión libre de no comprar o no vender.
Casos prácticos
Caso 01 — Arras confirmatorias sin retractación posible
Un comprador entrega S/ 15,000 como arras al propietario de un departamento en Trujillo, sin especificar el tipo en el documento firmado. Dos semanas después, el comprador encuentra una opción más conveniente y decide no continuar con la compra. Pretende retractarse «perdiendo las arras» como si fueran de retractación. El vendedor, asesorado por su abogado, le explica que al no haberse pactado expresamente las arras de retractación, la ley las presume confirmatorias. Eso significa que el vendedor puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o reclamar la indemnización total de los daños —que podría superar ampliamente los S/ 15,000— no solo retener ese monto. El comprador termina negociando una salida más costosa de lo que anticipaba.
Caso 02 — Arras de retractación que protegen a ambas partes
Una desarrolladora en La Libertad pacta expresamente arras de retractación con un comprador por S/ 8,000 sobre un departamento de S/ 290,000. El contrato establece que si el comprador se retracta pierde las arras, y si la desarrolladora se retracta devuelve el doble —S/ 16,000—. A los 45 días, la desarrolladora recibe una oferta significativamente superior por esa unidad de otro comprador y evalúa retractarse. Al calcular que la penalidad es S/ 16,000 sobre una ganancia adicional de S/ 40,000, decide honrar el compromiso original. Las arras de retractación funcionaron como desincentivo real frente a la oportunidad de incumplir. El comprador original recibe su departamento en las condiciones pactadas.
Relación con Inmuebli
En los proyectos listados en Inmuebli, los montos de separación que funcionan como arras están documentados en contratos que especifican su naturaleza, las condiciones de devolución y los plazos de formalización. Antes de entregar cualquier monto a una desarrolladora, nuestro equipo puede orientarte sobre el tipo de arras pactado en el contrato específico del proyecto, para que entiendas exactamente qué ocurre con ese dinero si la operación no se concreta por cualquiera de las partes.