Descripción
Los aires son el derecho sobre el espacio aéreo que existe por encima del último nivel de una edificación y que forma parte del predio sobre el que esa edificación está construida. En términos jurídicos, son la porción del volumen edificable de un terreno que no ha sido utilizada por la construcción existente — el potencial constructivo remanente que los parámetros urbanísticos autorizan pero que la edificación actual no ha aprovechado. Cuando ese derecho es independizado como unidad registral en SUNARP, se convierte en un bien inmobiliario autónomo que puede ser vendido, hipotecado o transferido de forma independiente a la edificación sobre la que existe.
En el Perú, los aires están reconocidos en el Código Civil como parte del derecho de propiedad sobre el suelo — el propietario del terreno es también propietario del espacio aéreo sobre él hasta donde sea útil para su aprovechamiento. En edificios bajo régimen de propiedad horizontal, los aires son habitualmente declarados como bien común de todos los propietarios en el reglamento interno — porque cualquier construcción sobre la azotea afecta a todos — o pueden ser independizados como unidad específica asignada a uno o varios propietarios. Esa distinción entre aires como bien común y aires como unidad independizada tiene consecuencias jurídicas y prácticas muy distintas que el comprador debe verificar antes de cualquier operación que involucre ese derecho.
Aires como bien común vs. aires independizados
Cuando los aires son declarados área común en el reglamento interno del edificio, ningún propietario individual puede construir sobre la azotea sin autorización de la junta de propietarios — y en la práctica la autorización de la mayoría o unanimidad requerida por el reglamento. Cualquier construcción no autorizada sobre la azotea es una invasión del área común que puede dar lugar a acciones legales de los demás propietarios. Esta es la situación más frecuente en edificios en propiedad horizontal donde la azotea es de uso común — tendederos, tanques elevados, equipos de bombeo.
Cuando los aires son independizados como unidad registral específica — con su propia partida en SUNARP — constituyen un bien inmobiliario autónomo cuyo titular tiene el derecho exclusivo de usarlos y eventualmente de construir sobre ellos, sujeto a los parámetros urbanísticos aplicables y a las autorizaciones técnicas y municipales necesarias. El titular de los aires independizados puede venderlos, hipotecarlos o arrendarlos sin necesidad de autorización de los demás propietarios del edificio — aunque cualquier construcción que realice sobre ellos sí puede requerir autorización de la junta si afecta áreas comunes o la estructura del edificio.
Casos prácticos
Caso 01 — Aires independizados que generan valor
Un propietario en Trujillo posee la partida registral de los aires sobre un edificio de cuatro pisos ubicado en una zona donde los parámetros urbanísticos permiten hasta ocho pisos. Los aires están independizados en SUNARP a su nombre desde la construcción original del edificio hace quince años. La demanda inmobiliaria en la zona ha crecido significativamente y el coeficiente de edificación remanente — cuatro pisos adicionales sobre la azotea — representa un potencial constructivo de aproximadamente 600 m² de área techada adicional. Un desarrollador interesado en agregar cuatro pisos al edificio negocia la compra de los aires por S/ 180,000 — equivalente a S/ 300 por m² construible adicional estimado. El propietario vende los aires obteniendo liquidez sin haber invertido en construcción. El desarrollador tramita la licencia de edificación para los pisos adicionales verificando previamente que la estructura del edificio — reforzada con columnas adicionales — puede soportar los nuevos niveles.
Caso 02— Construcción sobre aires comunes que genera conflicto
Un propietario del último piso de un edificio en La Libertad construye un cuarto adicional sobre la azotea sin autorización de la junta de propietarios, argumentando que el espacio sobre su departamento le pertenece. Los demás propietarios demandan la demolición argumentando que la azotea es área común según el reglamento interno inscrito en SUNARP — y que la construcción sobre ella requería autorización de la junta con quórum calificado. El propietario tampoco tiene licencia municipal para la construcción. El juez ordena la demolición del cuarto construido y la restitución de la azotea a su estado original. El costo de la demolición y el proceso judicial superan ampliamente lo que habría costado tramitar correctamente la autorización de la junta y la licencia municipal antes de construir. Verificar la situación de los aires en el reglamento interno antes de cualquier construcción sobre la azotea habría evitado completamente el conflicto.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli que incluyen unidades en los últimos pisos o con acceso a azotea, especificamos la situación de los aires en el reglamento interno del edificio — si son bien común o están independizados — para que el comprador conozca exactamente qué derechos tiene sobre el espacio aéreo sobre su unidad y qué puede ocurrir con ese espacio en el futuro sin su participación o consentimiento.