Descripción
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, generalmente un crédito. El propietario —llamado hipotecante— afecta su inmueble como garantía a favor del acreedor —generalmente un banco—, sin perder la posesión ni el uso del bien. Si el deudor no cumple con el pago, el acreedor tiene derecho a ejecutar la hipoteca: solicitar judicialmente la venta forzada del inmueble y cobrarse con el producto de esa venta.
La hipoteca no transfiere la propiedad ni impide al propietario usar, arrendar o incluso vender el inmueble hipotecado —aunque en la práctica los bancos incluyen cláusulas contractuales que restringen la venta sin su autorización—. Lo que sí hace es inscribirse en la partida registral del inmueble en SUNARP, lo que la hace visible y oponible frente a cualquier tercero que consulte la partida. Esto significa que cualquier comprador potencial, banco o entidad que revise el inmueble sabrá que existe esa carga sobre él.
En el Perú, la hipoteca está regulada en el Código Civil (Arts. 1097 al 1122) y debe ser constituida mediante escritura pública e inscrita en SUNARP para tener validez frente a terceros. Su vigencia se extiende hasta que la deuda es cancelada en su totalidad y se tramita el levantamiento registral correspondiente. Sin ese levantamiento inscrito, la hipoteca permanece visible en la partida aunque la deuda esté pagada.
Tipos de hipoteca en operaciones inmobiliarias
La hipoteca voluntaria es la más frecuente: la constituye el propietario de forma libre al tomar un crédito hipotecario con un banco para comprar, construir o mejorar un inmueble. La hipoteca legal opera por mandato de la ley en ciertos supuestos, sin necesidad de acuerdo entre partes, como la que protege al vendedor cuando el precio no se paga íntegramente al momento de la transferencia. La hipoteca judicial resulta de una resolución judicial que ordena afectar un bien inmueble del deudor como garantía de una obligación declarada en juicio.
Proceso de constitución de una hipoteca voluntaria
— El banco aprueba el crédito hipotecario y determina las condiciones: monto, tasa, plazo y garantía exigida.
— Se redacta la minuta de constitución de hipoteca, usualmente en el mismo instrumento que la compraventa cuando hay financiamiento.
— La minuta se eleva a escritura pública ante notario, firmada por el propietario y el representante del banco.
— El parte notarial se ingresa a SUNARP para su inscripción en la partida registral del inmueble.
— La hipoteca queda inscrita y es oponible frente a terceros desde la fecha de presentación en SUNARP.
Casos prácticos
Caso 01 — Compra con hipoteca preexistente no levantada
Un comprador adquiere un departamento en Trujillo a un precio atractivo. Al revisar la partida registral antes de firmar, su abogado detecta una hipoteca inscrita a favor de una caja municipal por S/ 45,000, correspondiente a un crédito que el vendedor tomó hace cuatro años. El vendedor asegura que la deuda está pagada pero no tiene el levantamiento registral. El comprador condiciona la operación a que el vendedor presente el levantamiento inscrito en SUNARP antes del cierre. El trámite toma seis semanas. Sin esa condición en el contrato, el comprador habría adquirido un inmueble con una carga visible que podría haberle impedido obtener su propio crédito hipotecario.
Caso 02 — Segunda hipoteca que bloquea refinanciamiento
Un propietario con crédito hipotecario vigente en el Banco A solicita refinanciamiento al Banco B para aprovechar una tasa menor. El Banco B revisa la partida y encuentra que además de la hipoteca del Banco A existe una segunda hipoteca —de segundo rango— inscrita a favor de una financiera por un préstamo personal que el propietario tomó usando el mismo inmueble como garantía. El Banco B rechaza el refinanciamiento porque no puede constituirse en primer rango. El propietario debe cancelar primero la segunda hipoteca y tramitar su levantamiento antes de poder refinanciar. La segunda hipoteca, que pareció una solución rápida de liquidez, terminó bloqueando una operación más beneficiosa.
Relación con Inmuebli
En Inmuebli verificamos que los terrenos e inmuebles de los proyectos listados estén libres de hipotecas o que las existentes sean parte conocida y transparente del esquema de financiamiento del proyecto. Para compradores que financian con crédito hipotecario, nuestros asesores pueden orientarte sobre las condiciones de garantía que cada entidad financiera asociada a los proyectos exige, y cómo se coordina la constitución de hipoteca con la transferencia de la unidad en proyectos en planos o en construcción.