Descripción
El depósito de garantía es el monto de dinero que el inquilino entrega al propietario al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, como respaldo frente a posibles daños al inmueble, deudas de servicios no pagadas o incumplimientos del contrato al término del arrendamiento. No es un pago por el uso del inmueble ni forma parte de la renta: es una garantía que el propietario conserva durante la vigencia del contrato y que debe devolver al inquilino al término del mismo, descontando únicamente los montos que correspondan a daños o deudas debidamente acreditados.
En el Perú, el depósito de garantía no está regulado con un monto máximo fijo por ley para arrendamientos entre privados — a diferencia de otros países donde la ley limita el depósito a uno o dos meses de renta. Las partes lo pactan libremente en el contrato, aunque la práctica habitual en el mercado de Trujillo y Lima oscila entre uno y dos meses de renta. Su uso y devolución deben quedar establecidos con precisión en el contrato: qué conceptos pueden descontarse, en qué plazo debe devolverse y qué ocurre si el propietario no lo devuelve en ese plazo. La ausencia de esas cláusulas es la causa más frecuente de conflictos al término del arrendamiento.
Cómo debe pactarse en el contrato
El monto del depósito debe expresarse en moneda determinada y quedar registrado con el comprobante de recepción firmado por el propietario. Si el depósito se entrega en efectivo, el recibo firmado es el único respaldo del inquilino — sin él, probar la entrega ante un conflicto es prácticamente imposible. Si se entrega mediante transferencia bancaria, el comprobante de la operación sustituye ese recibo con mejor respaldo probatorio.
Los conceptos descontables deben listarse en el contrato con precisión: daños al inmueble o al mobiliario más allá del desgaste natural por uso normal, deudas de servicios públicos — agua, luz, gas — no canceladas al término del contrato, y rentas impagas si el inquilino abandona el inmueble con deuda pendiente. El desgaste natural por uso normal — pequeñas marcas de uso en paredes, desgaste de pisos por tránsito — no es descontable del depósito: es el deterioro esperado de un inmueble habitado y está excluido de la responsabilidad del inquilino salvo pacto expreso en contrario.
El plazo de devolución debe establecerse expresamente — lo habitual en el mercado peruano es entre quince y treinta días calendario desde la devolución de llaves — y las condiciones para retener parcial o totalmente el depósito deben estar vinculadas a documentación: fotografías del estado del inmueble al inicio y al término, inventario firmado de mobiliario y equipos, y constancias de deudas pendientes emitidas por las empresas prestadoras.
Ejemplo prácticos
Caso 01 — Depósito retenido sin sustento que genera conflicto
Un inquilino en Trujillo alquila un departamento amoblado por doce meses y entrega dos meses de renta como depósito — S/ 2,800 en total. Al término del contrato devuelve las llaves en buen estado. El propietario retiene el depósito completo alegando daños en la pintura y un electrodoméstico en mal estado. El inquilino sostiene que la pintura ya estaba deteriorada al inicio y que el electrodoméstico presentaba fallas desde el primer mes. Como no existe acta de estado inicial ni inventario firmado al inicio del contrato, ninguna de las dos partes puede probar su versión. El conflicto deriva en un proceso de conciliación extrajudicial que tarda tres meses. Un acta de estado inicial con fotografías firmada el día de la entrega habría resuelto la disputa en minutos.
Caso 02— Devolución parcial bien documentada que evita conflicto
Un inquilino en La Libertad alquila un departamento por dieciocho meses con un depósito de S/ 1,500. Al término, el propietario detecta una rajadura en el espejo del baño principal — daño no presente en las fotografías del acta de estado inicial — y una deuda de agua de S/ 180 confirmada por la empresa prestadora. El propietario descuenta S/ 350 por reposición del espejo con factura del vidriería y S/ 180 de la deuda de agua con la constancia de la empresa, y devuelve S/ 970 al inquilino dentro del plazo de veinte días pactado en el contrato. El inquilino acepta los descuentos porque están sustentados con documentos. No hay conflicto porque el contrato definió los conceptos descontables y la documentación respalda cada descuento.
Relación con Inmuebli
En Inmuebli orientamos tanto a propietarios como a inquilinos sobre las mejores prácticas para estructurar el depósito de garantía en contratos de arrendamiento: monto adecuado al mercado, cláusulas de uso y devolución, y documentación de respaldo al inicio y al término. Un contrato de arrendamiento bien estructurado protege a ambas partes y reduce significativamente la probabilidad de conflictos al momento de la devolución.