Descripción
El seguro todo riesgo construcción es la póliza que cubre los daños materiales que pueda sufrir una obra en ejecución — ya sea por accidente, error de ejecución, fenómeno natural u otros eventos imprevistos — y la responsabilidad civil frente a terceros por daños causados durante el proceso constructivo. Su vigencia está acotada al período de obra: desde el inicio de los trabajos hasta la recepción definitiva del inmueble concluido. Es el instrumento que protege la inversión en construcción durante la etapa de mayor exposición al riesgo físico del proyecto.
En el Perú, el seguro todo riesgo construcción no es obligatorio por ley para proyectos privados en general, pero sí es exigido por los bancos que financian la construcción mediante crédito constructor como condición para el desembolso. Su contratación es habitual en proyectos de mediana y gran escala porque el costo de la póliza — que oscila entre el 0.15% y el 0.35% del valor de la obra según el tipo de proyecto y las coberturas contratadas — es significativamente menor al costo de reconstruir o reparar daños materiales graves sin cobertura. En proyectos pequeños o autoconstrucción informal su ausencia es frecuente, lo que expone al propietario a pérdidas totales ante eventos que una póliza habría cubierto por una fracción del valor en riesgo.
Coberturas principales
- La cobertura de daños materiales a la obra cubre las pérdidas o daños físicos que sufra la construcción en ejecución: derrumbes parciales, incendios, inundaciones, daños por errores de ejecución no intencionales, vandalismo y robo de materiales incorporados a la obra. La suma asegurada corresponde al valor total de la obra al momento del siniestro — no al valor del contrato original — lo que requiere actualizar la suma asegurada si el costo de construcción varía significativamente durante la ejecución.
- La cobertura de responsabilidad civil frente a terceros cubre los daños que la ejecución de la obra pueda causar a personas o bienes ajenos al proyecto: daños a edificios colindantes por vibraciones o excavaciones, lesiones a transeúntes por caída de materiales o andamios, o daños a redes de servicios públicos durante las excavaciones. Esta cobertura es especialmente relevante en obras en zonas urbanas densas donde los predios colindantes están habitados y cualquier incidente puede generar reclamos cuantiosos.
- La cobertura de equipos y maquinaria de contratista cubre los daños sufridos por los equipos propios o arrendados que se usan en la obra: grúas, mezcladoras, encofrados metálicos, andamios. Es una cobertura que suele contratarse como extensión adicional y cuyo costo depende del tipo y valor de los equipos utilizados.
Casos prácticos
Caso 01 — Daño por inundación cubierto que salva el presupuesto
Una desarrolladora en Trujillo ejecuta un edificio de ocho pisos con crédito constructor. Durante las lluvias intensas de marzo, el sótano en excavación se inunda y daña las armaduras de acero ya colocadas para la platea de cimentación — pérdida estimada en S/ 85,000 en materiales y trabajo rehecho. La póliza todo riesgo construcción contratada como condición del banco cubre daños por inundación con un deducible del 2% de la suma asegurada — S/ 4,200. La aseguradora indemniza S/ 80,800 tras el peritaje. Sin la póliza, la desarrolladora habría absorbido los S/ 85,000 directamente, afectando el flujo de caja del proyecto y potencialmente retrasando la obra.
Caso 02— Ausencia de seguro que genera pérdida irrecuperable
Un propietario en La Libertad inicia la construcción de su vivienda de tres pisos mediante administración directa sin contratar seguro todo riesgo construcción. En el quinto mes de obra, un incendio originado en un depósito de materiales adyacente afecta los dos primeros pisos ya concluidos, destruyendo la carpintería, las instalaciones eléctricas y parte de los acabados — daño estimado en S/ 120,000. Al no tener póliza vigente, el propietario debe asumir íntegramente el costo de reconstrucción con recursos propios, lo que paraliza la obra durante cuatro meses mientras reorganiza el financiamiento. El costo anual de una póliza todo riesgo construcción para esa obra habría sido aproximadamente S/ 2,800 — el 2.3% del daño sufrido.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, las desarrolladoras cuentan con seguro todo riesgo construcción vigente durante toda la ejecución de la obra — condición habitual del financiamiento bancario de los proyectos. Esta cobertura protege la inversión de los compradores que han separado o contratado unidades en construcción frente a eventos que podrían paralizar o dañar el proyecto durante su ejecución.