Descripción
El desembolso es el acto mediante el cual el banco entrega efectivamente los fondos del crédito hipotecario aprobado, transfiriéndolos al vendedor o a la cuenta que corresponda según la estructura de la operación. No ocurre automáticamente con la aprobación del crédito: el banco desembolsa solo cuando se han cumplido todas las condiciones previas establecidas en la carta de aprobación — documentación completa, tasación favorable, seguros contratados, escritura firmada e inscripción de la hipoteca en SUNARP. Cada condición incumplida es un bloqueo al desembolso que puede retrasar el cierre de la operación días, semanas o meses.
En el Perú, la distinción entre aprobación del crédito y desembolso es una de las que más confunde a los compradores en su primer proceso hipotecario. La aprobación es la decisión del banco de financiar la operación bajo ciertas condiciones; el desembolso es la ejecución de esa decisión una vez que esas condiciones se cumplen. Un comprador puede tener carta de aprobación del banco y aun así no poder cerrar la operación si alguna condición de desembolso no está satisfecha — la tasación no alcanza el valor esperado, la partida registral tiene una carga no prevista, los seguros no fueron contratados a tiempo o la inscripción de la hipoteca tiene una observación registral pendiente.
Tipos de desembolso según la operación
El desembolso único ocurre en compraventas de inmuebles terminados: el banco transfiere el íntegro del crédito aprobado en un solo acto el día de la firma de la escritura. Es la modalidad más simple y la más frecuente en operaciones de segunda mano o en proyectos con independización completada.
El desembolso por avance de obra ocurre en proyectos en planos o en construcción: el banco desembolsa el crédito en tramos vinculados al avance físico verificado de la obra. Cada tramo requiere una valorización aprobada por el supervisor del banco que certifica el porcentaje de avance alcanzado. El desembolso final — generalmente el de mayor monto — está condicionado a la conformidad de obra y la independización de la unidad. Esta modalidad protege al banco y al comprador porque los fondos se liberan progresivamente contra avance real, no contra promesas.
Casos prácticos
Caso 01 — Tasación inferior al precio que reduce el desembolso
Un comprador en Trujillo negocia la compra de un departamento en S/ 320,000 con financiamiento del 80% — esperaba recibir S/ 256,000 del banco. El perito tasador del banco valúa el inmueble en S/ 295,000. El banco aplica el 80% sobre el valor de tasación — no sobre el precio de compra — y aprueba el desembolso de S/ 236,000. El comprador debe cubrir S/ 84,000 de cuota inicial en lugar de los S/ 64,000 que había presupuestado — una diferencia de S/ 20,000 que no tenía disponible. La operación se retrasa tres semanas mientras el comprador reorganiza sus finanzas. Solicitar una tasación referencial antes de comprometer la separación habría permitido anticipar esa brecha.
Caso 02 — Desembolso bloqueado por seguro no endosado
Una compradora en La Libertad decide contratar su propio seguro de inmueble en lugar del que ofrece el banco, aprovechando una tarifa más conveniente. Contrata la póliza con una aseguradora independiente pero no la endosa a favor del banco antes del día del desembolso. El día de la escritura el banco bloquea el desembolso porque el área de seguros no ha recibido ni aprobado la póliza endosada. La firma de la escritura se posterga una semana mientras se tramita el endoso y la aprobación interna del banco. Coordinar la aprobación del seguro propio con el banco al menos dos semanas antes del desembolso habría evitado el retraso.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, coordinamos con las entidades financieras asociadas a cada proyecto para que los compradores conozcan con anticipación las condiciones de desembolso específicas — incluyendo los requisitos de tasación, seguros y registro — y puedan gestionarlas en paralelo sin que el cronograma del cierre se vea afectado por condiciones no previstas.