Descripción
La tasación es el informe técnico mediante el cual un perito valuador inscrito en el Registro de Peritos Valuadores de la SBS determina el valor de mercado de un inmueble aplicando metodologías reconocidas y sustentadas en evidencia verificable. Es el documento que el banco utiliza para establecer el monto máximo del crédito hipotecario que puede otorgar — calculado como un porcentaje del valor tasado, no del precio pactado entre las partes — y que tiene validez oficial para efectos del desembolso, procesos judiciales y expropiaciones.
En el Perú, la tasación no es una formalidad opcional en operaciones con financiamiento bancario: es una condición de desembolso que el banco exige antes de transferir los fondos del crédito. Su resultado puede confirmar que el precio negociado es consistente con el mercado — facilitando el desembolso sin ajustes — o revelar una brecha entre el precio de compra y el valor de mercado que el perito sustenta, lo que reduce el monto del crédito y obliga al comprador a cubrir la diferencia con recursos propios o a renegociar el precio con el vendedor. Por eso la tasación no es solo un documento del banco: es información que impacta directamente la estructura financiera de la operación y que el comprador debe anticipar antes de comprometerse con un precio.
Qué contiene el informe de tasación
El informe describe la identificación registral y física del inmueble — partida, área, linderos, ubicación —, las características de la construcción y los acabados verificados en la visita, el entorno inmediato y las perspectivas de la zona, la metodología aplicada con los comparables utilizados y los ajustes realizados, los cálculos detallados y el valor de tasación determinado. Debe estar firmado por el perito con su número de inscripción en la SBS y tiene una vigencia limitada — habitualmente entre tres y seis meses — porque el valor de mercado puede variar en ese período.
Casos prácticos
Caso 01 — Tasación que confirma el precio y facilita el desembolso
Un comprador en Trujillo negocia la compra de un departamento en S/ 295,000 con financiamiento del 80%. El banco designa un perito que visita el inmueble y determina un valor de tasación de S/ 302,000 — ligeramente superior al precio de compra. El banco aplica el 80% sobre S/ 295,000 — el menor entre el precio de compra y el valor de tasación, según la política del banco — y aprueba el desembolso de S/ 236,000. El proceso avanza sin ajustes porque la tasación confirmó que el precio es consistente con el mercado. La cuota inicial del comprador — S/ 59,000 — corresponde exactamente a lo presupuestado desde el inicio de la negociación.
Caso 02— Brecha entre precio y tasación que obliga a renegociar
Un comprador en La Libertad firma contrato de compraventa sobre un terreno en S/ 180,000 y solicita financiamiento del 70% — esperaba S/ 126,000 del banco. El perito determina un valor de tasación de S/ 148,000 porque los comparables disponibles en la zona sustentan ese valor para ese tipo de terreno en ese sector. El banco aprueba el 70% sobre S/ 148,000 — S/ 103,600 — en lugar de los S/ 126,000 esperados. El comprador debe cubrir S/ 76,400 de cuota inicial en lugar de S/ 54,000 — una diferencia de S/ 22,400 que no tiene disponible. Negocia con el vendedor una reducción del precio a S/ 155,000 — que el vendedor acepta parcialmente — y cubre la diferencia restante con ahorros adicionales. El proceso se retrasa tres semanas. Una valoración referencial antes de firmar el contrato habría revelado el riesgo de brecha y permitido negociar el precio antes del compromiso.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, los precios de las unidades son consistentes con los valores que los tasadores del panel de las entidades financieras asociadas determinan para cada tipología. Esa consistencia reduce el riesgo de brecha entre precio de compra y valor de tasación bancaria — una de las principales causas de retraso o frustración en operaciones con financiamiento hipotecario en proyectos nuevos.