Descripción
La cesión de posición contractual es el acto mediante el cual una de las partes de un contrato — llamada cedente — transfiere a un tercero — llamado cesionario — su posición jurídica completa en ese contrato: todos sus derechos y todas sus obligaciones, sin excepción. El cesionario ocupa el lugar del cedente como si hubiera sido parte original del contrato desde su inicio, y el cedente queda completamente desvinculado de la relación contractual — salvo que se pacte expresamente que responderá subsidiariamente si el cesionario incumple.
En el Perú, la cesión de posición contractual está regulada en el Código Civil (Arts. 1435 al 1439) y requiere el consentimiento previo o posterior de la parte que no cede — llamada parte cedida. Sin ese consentimiento, la cesión no produce efectos frente a la parte cedida. En operaciones inmobiliarias, este instrumento aparece en varios contextos relevantes: el comprador de un departamento en planos que necesita transferir su posición en el contrato de compraventa a un tercero antes de la escritura, el arrendatario que quiere salir de un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento cediendo su posición a otro inquilino, o el contratista de una obra que cede su contrato a otra empresa constructora. En cada caso, la cesión libera completamente al cedente — a diferencia del subarrendamiento, donde el arrendatario original sigue siendo responsable frente al propietario.
Contextos frecuentes en operaciones inmobiliarias
La cesión de posición en contratos de compraventa en planos es el uso más frecuente en el mercado inmobiliario peruano. Un comprador que firmó un contrato de compraventa de un departamento en planos — y ha pagado parte de la cuota inicial — puede necesitar transferir ese contrato a un tercero antes de que la escritura pública sea firmada. Las razones son diversas: cambio de ciudad, necesidad de liquidez, imposibilidad sobrevenida de completar el financiamiento o simplemente la oportunidad de obtener una ganancia por la plusvalía acumulada durante la construcción. La desarrolladora debe autorizar la cesión — porque tiene interés en conocer quién será su contraparte al momento de la escritura — y generalmente cobra una comisión por ese trámite.
La cesión de posición en contratos de arrendamiento ocurre cuando el arrendatario quiere salir del contrato antes de su vencimiento sin pagar la penalidad por terminación anticipada, cediendo su posición a un nuevo arrendatario que continúa el contrato en las mismas condiciones. El propietario debe autorizar la cesión — porque tiene interés en conocer y evaluar al nuevo inquilino — y al autorizarla libera al arrendatario original de cualquier responsabilidad futura. Es una solución más limpia que el subarrendamiento porque desvincula completamente al cedente.
La cesión de posición en contratos de obra permite a un contratista transferir su contrato de construcción a otra empresa cuando no puede ejecutarlo — por problemas financieros, falta de capacidad técnica u otras causas — con autorización del comitente. La empresa cesionaria asume la responsabilidad de completar la obra en las condiciones del contrato original.
Casos prácticos
Caso 01 — Cesión en proyecto en planos con plusvalía
Un comprador en Trujillo firmó en 2022 un contrato de compraventa de un departamento en planos por S/ 230,000, pagando S/ 46,000 de cuota inicial en cuotas durante la construcción. En 2024, con la obra al 80% de avance, el valor de mercado de unidades similares en el mismo edificio se cotiza en S/ 285,000. El comprador necesita liquidez y decide ceder su posición contractual a un tercero interesado. Negocia con el tercero un precio de S/ 68,000 por la cesión — recuperando los S/ 46,000 pagados más S/ 22,000 de ganancia por la plusvalía acumulada durante la construcción. La desarrolladora autoriza la cesión cobrando una comisión de S/ 2,300. Se suscribe el contrato de cesión tripartito — cedente, cesionario y desarrolladora — y el cesionario asume la posición del cedente: pagará el saldo restante de la cuota inicial y firmará la escritura de compraventa al momento de la entrega. El cedente queda completamente desvinculado del contrato con la desarrolladora.
Caso 02— Cesión en arrendamiento que libera al inquilino original
Un arrendatario en La Libertad tiene un contrato de arrendamiento de un local comercial por dos años con doce meses restantes. Por cierre de su negocio, necesita salir del contrato sin pagar la penalidad de seis meses de renta estipulada para terminación anticipada. Identifica a otro comerciante interesado en el local y propone al propietario una cesión de posición contractual — el nuevo inquilino asumiría el contrato en las mismas condiciones por los doce meses restantes. El propietario evalúa el perfil del nuevo inquilino — referencias comerciales, capacidad de pago verificada — y autoriza la cesión. Se suscribe el contrato de cesión tripartito. El arrendatario original queda liberado de toda obligación futura — no paga penalidad — y el nuevo inquilino asume el contrato en las condiciones originales. El propietario mantiene la continuidad del arrendamiento sin período de vacancia.
Relación con Inmuebli
En proyectos listados en Inmuebli, las condiciones de cesión de posición contractual de cada desarrolladora están establecidas en los contratos de compraventa desde el inicio — incluyendo si está permitida, qué autorización requiere y qué comisión aplica. Esta transparencia permite al comprador evaluar desde el principio si tiene flexibilidad para transferir su posición contractual en el futuro si sus circunstancias cambian antes de la escritura.